Долгосрочная аренда в Тбилиси кажется простой ровно до того дня, когда депозит не вернули. Цену называют в долларах, договор приносят на одной странице по-грузински, и почти все подписывают его, не зная, что Гражданский кодекс уже ограничил депозит и установил срок расторжения. Эти правила есть. Их просто нет в бумаге, которую распечатал арендодатель. Ниже то, что даёт вам закон, и то, где он заканчивается.
Где на самом деле есть объявления
Почти весь долгосрочный фонд идёт через три канала, и они не заменяют друг друга.
Грузинские доски объявлений, ss.ge и myhome.ge, дают больше всего вариантов и самые реальные цены. Там же больше всего мёртвых объявлений. Сортируйте по дате, пропускайте всё старше недели и готовьтесь звонить, а не писать. Группы приезжих в Facebook и Telegram работают быстрее и просят дороже, и мошенников там больше всего: квартира ниже рынка, хозяин очень удачно за границей, депозит просят до просмотра.
Риелтор стоит денег и экономит недели. Хороший торгуется по-грузински, читает выписку из реестра и следит, чтобы квартиру передали в оговорённом виде. Наш рейтинг агентств недвижимости в Тбилиси охватывает компании, которые работают с обеими сторонами рынка, а риелторы по аренде в Тбилиси сужают выбор до тех, кто занимается только сдачей. Комиссия обычно составляет долю от одной месячной аренды, и кто её платит, обсуждается. Договоритесь об этом до просмотра.
Сначала оцените район, потом квартиру
Одна и та же сумма даёт здесь совершенно разное жильё, и многое решает даже то, на каком берегу Куры вы окажетесь.
| Район | Кому обычно подходит | Минусы | Уровень цен |
|---|---|---|---|
| Ваке | Семьи и долгая аренда, если нужна зелень | Метро нет, значит автобусы, такси или машина | Самый высокий |
| Вера и Мтацминда | Удалённая работа, если хочется всюду ходить пешком | Старый фонд, крутые улицы, нет парковки | Высокий |
| Сабуртало | Новые дома, лифты, парковка, метро | Меньше характера, дольше ехать в центр | Средний |
| Сололаки и Старый город | Дворы, атмосфера, всё пешком | Исторические дома и такие же трубы | Средний и выше |
| Чугурети и Марджанишвили | Цена ниже рядом с центром, район обновляется | Качество меняется от улицы к улице | Средний |
| Диди Дигоми, Исани, Варкетили | Больше метров за те же деньги, семьи с бюджетом | Дорога до центра, на месте реже говорят по-английски | Самый низкий |
Мы не публикуем суммы аренды. Запрашиваемые цены двигаются вместе с сезоном и с ситуацией в регионе, и любая цифра, вписанная в гайд, устаревает за квартал. Посчитайте сами. Отфильтруйте ss.ge по одному району и одной площади, отсортируйте по новизне, выбросьте всё старше семи дней, возьмите медиану. Наш гайд о лучших районах Тбилиси для жизни разбирает районы подробно.
Что вам уже даёт Гражданский кодекс
Отдельного закона о найме жилья в Грузии нет. Аренда жилого помещения лежит в третьей главе Гражданского кодекса, опубликованного в Законодательном вестнике Грузии. Эти статьи работают независимо от того, упомянуты они в вашем договоре или нет.
| Правило | Где написано | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| Потолок депозита | статья 552 | Не больше трёх месячных аренд, платить можно тремя частями |
| Срок расторжения по умолчанию | статья 561 | Три месяца, если из обстоятельств или договора не следует иное |
| Арендодателю нужна веская причина | статья 562(1)(2) | Нарушение, своя нужда, отказ от рыночного повышения, противоправные действия |
| Меблированные квартиры | статья 562(3) | Арендодатель может расторгнуть всегда, соблюдая срок |
| Досрочный выход арендатора | статья 555 | Месяц предупреждения плюс платёжеспособный новый арендатор |
| Проживание после срока | статья 559(2) | Если никто не возражает, договор становится бессрочным |
| Продажа квартиры | статья 572 | Покупатель встаёт на место арендодателя |
| Нормальный износ | статья 547 | Не ваша ответственность, если пользовались как в договоре |
Один раз показать эту страницу юристу по недвижимости в Тбилиси дешевле, чем месяц той аренды, на которую вы собираетесь подписаться на год.
Потолок депозита и право платить частями
Статья 552 ограничивает обеспечение суммой трёх месячных аренд, разрешает арендатору внести обеспечение вперёд равными частями за три месяца и объявляет недействительным любое иное соглашение во вред арендатору.
Большинство арендодателей здесь просят один месяц, так что потолок почти никогда не срабатывает. Полезнее вторая половина статьи, право на рассрочку, на случай когда с вас хотят первый месяц, последний месяц и депозит сразу при подписании. Та же статья говорит, что на внесённое вперёд обеспечение начисляются проценты. На практике их никто не платит.
Срок расторжения три месяца, если в договоре не сказано иное
Статья 561 устанавливает срок расторжения договора аренды в три месяца, если иное не следует из обстоятельств или из соглашения сторон. Договор, в котором написано 30 дней, вытесняет это правило. Поэтому читайте пункт о расторжении, прежде чем опираться на кодекс.
Статья 563 требует, чтобы расторжение договора найма было оформлено письменно. Сообщение в WhatsApp письменным расторжением очевидно не является, и спорить об этом потом дороже, чем сейчас отправить одно подписанное письмо.
Арендодателю нужна причина, пока квартира без мебели
Статья 562 разрешает арендодателю расторгнуть договор только по веским причинам и тут же их перечисляет: существенное нарушение со стороны арендатора, нужда самого арендодателя или его близких родственников в жилье, отказ арендатора от повышения аренды до рыночного уровня, противоправные или аморальные действия против арендодателя. Третий пункт прочитайте дважды. Грузинский закон даёт вам срок предупреждения, а не защиту от роста цены.
Статья 562(3) говорит: если предметом найма выступает меблированная квартира, арендодатель вправе расторгнуть договор всегда, соблюдая срок предупреждения. В Тбилиси почти всё долгосрочное жильё сдаётся с мебелью, поэтому защита через «веские причины» до большинства арендаторов не доходит. Ваша настоящая защита это фиксированный срок, вписанный в договор. Торгуйтесь за срок и за пункт о расторжении жёстко: кодекс за вас этого не сделает.
Как уйти раньше и не потерять депозит
Статья 555 даёт арендатору жилья выход до окончания срока: месяц предупреждения плюс новый арендатор, который платёжеспособен, устраивает арендодателя и готов взять остаток срока. Это право, а не одолжение, и это самый дешёвый выход из всех, что есть в кодексе. Большинство вместо этого отдаёт месячный депозит, потому что им никто не сказал.
Субаренда и что будет, если квартиру продадут
Статья 549 требует согласия арендодателя на субаренду и не считает члена семьи арендатора третьим лицом. Статья 550 идёт дальше применительно к жилью: в согласии нельзя отказать, если у арендатора есть веская причина, кроме отдельных случаев вроде перенаселённости. Размещение на платформе бронирования это отдельный вопрос регулирования, он разобран в гайде о правилах краткосрочной аренды в Тбилиси.
Статья 572 передаёт права и обязанности арендодателя покупателю, как только имущество перешло во владение арендатора, поэтому продажа не прекращает аренду. Добиться исполнения от нового собственника, который вас никогда не видел, это другая задача. Её решает регистрация.
Регистрируйте право аренды, когда срок важен
Статья 11 Закона Грузии о публичном реестре перечисляет, что вносится в реестр прав на недвижимое имущество, и аренда с субарендой там есть. Пункт 4 говорит, что зарегистрированные данные об этих правах переходят к новому собственнику в неизменном виде. Незарегистрированный договор опирается на статью 572 и на то, что владение придётся доказывать задним числом. Зарегистрированный лежит в выписке, которую юрист покупателя читает до сделки.
Пункт 5 превращает возможность в обязанность в одном частом случае: если сделка заключена более чем на год и одной из сторон выступает частное юридическое лицо, право аренды подлежит регистрации. Если ваше грузинское ООО подписывает двухлетнюю аренду квартиры или офиса, это про вас.
| Услуга реестра | 4 рабочих дня | 1 рабочий день | В день обращения |
|---|---|---|---|
| Регистрация возникновения, изменения или прекращения права | 150 лари | 270 лари | 350 лари |
| Бумажная выписка из реестра | нет | 20 лари | 75 лари |
| Выписка, заказанная электронно | нет | 13 лари | 52 лари |
| Кадастровый план квартиры | нет | 7 лари | 26 лари |
Это опубликованные тарифы Национального агентства публичного реестра из его таблицы сборов за регистрацию недвижимости. Реестр также удостоверяет подписи на сделке за 7 лари, обычно дешевле нотариуса. Сверьте название услуги и сумму на месте: тарифы меняют.
Налог, который стоит за этими бумагами
Статья 81(1) Налогового кодекса Грузии облагает налогооблагаемый доход физического лица по ставке 20%. Статья 81(2) снижает её до 5% для дохода от сдачи жилой площади под жильё, если человек не заявляет по этому доходу вычетов.
То есть арендодатель, который всё оформляет, платит 5%, а не 20%. Это настолько мало, что обычное оправдание расчётов только наличными не выдерживает арифметики. Когда арендодатель отказывается от письменного договора, дело почти никогда не в ставке: не декларируется вообще ничего. Арендодателю в тени выгодно, чтобы и у вас не было документов, а это худшая позиция в споре о депозите.
Если договор подписывает не вы, а грузинская компания, режим меняется. Статья 154 делает предприятия налоговыми агентами по некоторым выплатам физическим лицам, которые не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели (ИП). Нормы Налогового кодекса правят регулярно, поэтому уточните позицию до того, как компания подпишет договор, а не при первой декларации. Компании, в которые стоит звонить, собраны в рейтинге бухгалтеров в Тбилиси.
агентства недвижимости в Тбилиси, которые стоят своих денег. Мы изучаем их сами и перепроверяем каждый квартал. Читать бесплатно.
Смотреть рейтинг
Пока депозит не ушёл с вашего счёта
Электронная выписка стоит 13 лари и приходит за один рабочий день. Она показывает, кто владеет квартирой и есть ли на объекте ипотека или другое зарегистрированное право. Заказывайте её до того, как что-то передадите, и сверьте имя в ней с паспортом того, кто подписывает договор.
Дальше по списку.
- Убедитесь, что подписывает зарегистрированный собственник или человек с нотариальной доверенностью, где названо конкретное действие.
- Проверьте выписку на ипотеку. Если банк начнёт взыскание с арендодателя, это станет и вашей проблемой.
- Снимите показания счётчиков электричества, газа и воды при передаче квартиры и сфотографируйте их так, чтобы была видна дата.
- Спросите про общий счёт дома. Долг за коммунальные услуги висит на квартире.
- Сфотографируйте каждый существующий дефект до того, как занесёте первую коробку.
- Впишите коммунальные платежи в договор. Статья 553(2) разрешает требовать дополнительные расходы только если стороны о них договорились.
Статья 573 даёт арендодателю шесть месяцев с момента возврата имущества на требования по ухудшению его состояния, поэтому храните эти фотографии как минимум столько же. Статья 568 даёт арендодателю право залога на вещи, которые вы внесли в помещение, так что арендодатель, удерживающий ваши вещи, не обязательно действует вне закона. Наш чек-лист по проверке недвижимости в Тбилиси подробнее разбирает сторону права собственности.
Главное
- Аренду жилья регулирует третья глава Гражданского кодекса, и эти статьи работают, даже если в договоре о них ничего нет.
- Статья 552 ограничивает депозит суммой трёх месячных аренд и разрешает внести его тремя частями.
- Статья 561 по умолчанию даёт срок расторжения три месяца, но договор может это перебить, поэтому читайте пункт о расторжении.
- Статья 562(3) позволяет расторгнуть аренду меблированной квартиры по сроку предупреждения и без веской причины, а это почти весь рынок Тбилиси.
- Статья 555 разрешает уйти досрочно с предупреждением за месяц, если вы приведёте платёжеспособного нового арендатора.
- Право аренды можно зарегистрировать в публичном реестре, и зарегистрированное право переходит к новому собственнику в неизменном виде.
- Арендодатель, который всё оформляет, платит с жилой аренды 5%, поэтому отказ от бумаг это про недекларирование, а не про ставку.
Частые вопросы
Какой депозит может просить арендодатель в Тбилиси?
Не больше трёх месячных аренд. Статья 552 Гражданского кодекса ставит этот потолок и объявляет недействительным любое иное соглашение во вред арендатору. Если обеспечение вносится вперёд, вы вправе заплатить его равными частями за три месяца.
За сколько нужно предупредить, чтобы выехать из съёмной квартиры?
По умолчанию за три месяца, по статье 561, если договор или обстоятельства не устанавливают другой срок. В большинстве письменных договоров здесь стоит 30 или 60 дней, и это вытесняет кодекс. Само расторжение статья 563 требует оформить письменно.
Может ли арендодатель выселить меня до конца срока?
Только по веской причине из статьи 562, и то лишь пока квартира без мебели. В перечне: существенное нарушение, нужда арендодателя или его близких родственников в жилье, отказ от повышения аренды до рыночного уровня, противоправные или аморальные действия. Но статья 562(3) всё равно позволяет расторгнуть аренду меблированной квартиры по сроку предупреждения, поэтому реально вас защищает фиксированный срок в договоре.
Что будет, если арендодатель продаст квартиру, которую я снимаю?
Аренда продолжается. Статья 572 передаёт права и обязанности арендодателя покупателю, как только имущество перешло в ваше владение. Доказать это новому собственнику проще, когда право аренды зарегистрировано: статья 11(4) Закона о публичном реестре переносит зарегистрированные данные в неизменном виде.
Стоит ли регистрировать договор аренды в публичном реестре?
Регистрируйте, когда срок достаточно долгий и его потеря будет болезненной. Аренда и субаренда подлежат регистрации по статье 11 Закона о публичном реестре, и право оказывается в выписке, а не в ящике стола. Если срок больше года и одной из сторон выступает частное юридическое лицо, пункт 5 считает регистрацию обязательной.
Нужен ли нотариус для договора аренды в Тбилиси?
Для действительности договора между вами и арендодателем нет. Нотариальное оформление важно, когда вы подаёте документы в реестр или когда кто-то подписывает по доверенности. Публичный реестр удостоверяет подписи на сделке за 7 лари, этого часто достаточно и дешевле нотариуса.
Обязательно ли составлять договор аренды на грузинском?
Нормы, которая заставляла бы писать договор аренды по-грузински, нет, и двуязычные договоры здесь обычное дело. Всё, что подаётся в реестр или пойдёт в грузинский суд, потребует грузинского текста, так что закладывайте перевод. Если версий две, напишите, какая из них имеет силу при расхождении.
Можно ли сдать квартиру в субаренду или выставить её на Airbnb?
Субаренда требует согласия арендодателя по статье 549, хотя статья 550 говорит, что применительно к жилью в согласии нельзя отказать, если у арендатора есть веская причина. Член семьи арендатора третьим лицом для этих целей не считается. У краткосрочной сдачи путешественникам свои правила и свои ограничения на уровне дома, поэтому не считайте, что согласие на субаренду покрывает платформу бронирования.
Кто платит за ремонт и коммунальные услуги?
Текущий ремонт арендатор делает за свой счёт по статье 548 и не может переделывать жильё без согласия. Арендодатель обязан передать имущество пригодным для предусмотренного договором использования и поддерживать его таким по статье 532. Коммунальные услуги можно требовать с вас только если стороны о них договорились, по статье 553(2).
Какой налог платит арендодатель с аренды?
5% с дохода от сдачи жилой площади под жильё, по статье 81(2) Налогового кодекса, если арендодатель не заявляет по этому доходу вычетов. Общая ставка для налогооблагаемого дохода физического лица 20%, по статье 81(1). Ставки Налогового кодекса меняют регулярно, поэтому проверьте актуальную позицию, прежде чем на неё опираться.