Что на самом деле делает агентство недвижимости в Тбилиси
На грузинском рынке нет ни единой базы объектов (MLS), ни лицензирования агентов. Визитку может напечатать кто угодно. Из этого следует всё остальное. Ценность агентства не в доступе к объектам, потому что объекты и так открыто лежат на порталах. Ценность в переговорах, в проверке права собственности и в том, что кто-то прочитает договор на грузинском построчно до того, как вы его подпишете.
Большинство местных агентов работает на стороне продавца, и платит им продавец. Меньшая часть продаёт работу на стороне покупателя, когда платите вы, а агент по идее спорит с ценой продавца. Разберитесь, кого именно вы нанимаете, до первого просмотра.
Сколько это стоит
Комиссия не регулируется. Ориентируйтесь на такие диапазоны и подтверждайте цифру письменно:
- Вторичные квартиры: обычно от 2% до 5% от цены объекта, иногда комиссия делится между сторонами, иногда её платит только продавец
- Пакеты сопровождения покупателя: ExpatHub публикует 2,5% с минимумом 7 500 лари плюс НДС, это самая прозрачная цифра из найденных
- Новостройки: часто ноль для покупателя, потому что агентству платит застройщик за продвижение
- Регистрация: примерно от 150 до 350 лари в публичном реестре, зависит от скорости оформления
- Независимая юридическая проверка: обычно от 500 до 1 000 долларов за обычную квартиру
Эти цифры меняются. До того как соглашаться, просите итоговую сумму, а не процент.
Как выбирать
Спросите, кто им платит
Если платит продавец или застройщик, считайте их советы по цене рекламой. Это не повод отказываться, но это меняет то, в чём им можно верить.
Спросите, что будет после того, как цену согласовали
Сама покупка в Грузии административно простая. Работа лежит в промежутке между рукопожатием и регистрацией: выписка из реестра, проверка обременений, эскроу или другой безопасный способ оплаты и сам договор. Агентство, которое на этом месте замолкает, просто отдало вам рискованную часть.
Просите цену в сообщении, которое останется у вас
Комиссия, названная на словах, к подписанию растёт. Письменная цифра и список того, что в неё входит и что не входит, это самое полезное, что можно вынести из первого разговора.
Тревожные признаки
- Отказ называть цену до того, как вы посмотрите объекты
- Давление внести залог до того, как получена выписка о праве собственности
- Один и тот же человек работает и на вас, и на продавца и об этом не говорит
- Нет письменного договора с самим агентством
- Требование платить только наличными или необычно сложная схема оплаты
- Обещание, что конкретная квартира гарантирует ВНЖ, без письменного подтверждения от юриста
Когда за агентство можно не платить
Русского языка на рынке недвижимости Тбилиси хватает, и это ваше преимущество. Если вы покупаете вторичную квартиру дешевле 100 000 долларов и у вас есть несколько недель на личные просмотры, поиск можно вести самому по порталам, а деньги отдать хорошему юристу по недвижимости. Юрист это та часть, которую пропускать нельзя никогда. Агента иногда можно заменить собственными ногами.
Если вы покупаете из другой страны, покупаете на этапе строительства или сумма такая, что ошибка в 3% дороже комиссии в 2,5%, наймите сопровождение.
