ბინის გრძელვადიანი ქირავნობა თბილისში

გრძელვადიანი ქირავნობა თბილისში მარტივად გამოიყურება, სანამ დეპოზიტი არ დაიკარგება. ქირას დოლარში ასახელებენ, ხელშეკრულება ერთ გვერდზე მოდის და მოქირავნეების უმეტესობა ხელს აწერს ისე, რომ არ იცის: სამოქალაქო კოდექსი დეპოზიტსაც ზღუდავს და შეწყვეტის ვადასაც აწესებს. ეს ნორმები მოქმედებს. უბრალოდ იმ დოკუმენტში არ წერია, რომელიც გამქირავებელმა დაბეჭდა. ქვემოთ ის არის, რასაც კანონი გაძლევთ, და ის, სად ჩერდება.

სად არის რეალურად განცხადებები

გრძელვადიანი ბინების თითქმის მთელ მარაგს სამი არხი ატარებს და ისინი ერთმანეთს არ ცვლის.

განცხადებების საიტებზე, ss.ge და myhome.ge, ყველაზე მეტი ბინაა და ყველაზე რეალური ფასები. იმავდროულად ბევრი მკვდარი განცხადებაა. დაალაგეთ თარიღით, კვირაზე ძველი გამოტოვეთ და დარეკვას მოემზადეთ და არა მიწერას. Facebook-ისა და Telegram-ის ჯგუფები უფრო სწრაფად მოძრაობს, უცხოელებზე გათვლილი ჯგუფები კი უფრო მაღალ ფასს ასახელებენ. თაღლითობაც სწორედ აქ არის ყველაზე ხშირი: ბაზარზე დაბალი ფასი, მეპატრონე, რომელიც მოხერხებულად საზღვარგარეთაა, და დეპოზიტის თხოვნა ბინის ნახვამდე.

აგენტი ფულს ღირს და კვირებს გიშველის. კარგი აგენტი ფასზე მოლაპარაკებას თავად აწარმოებს, ამონაწერს კითხულობს და გამქირავებელს ბინის ჩაბარებაზე აკონტროლებს. ჩვენი რანჟირებული სია უძრავი ქონების სააგენტოებზე თბილისში მოიცავს კომპანიებს, რომლებიც ბაზრის ორივე მხარეს მუშაობენ, ქირავნობის აგენტები თბილისში კი მხოლოდ გაქირავების სპეციალისტებს ტოვებს. საკომისიო ჩვეულებრივ ერთი თვის ქირის ნაწილია და ვინ იხდის, მოლაპარაკების საკითხია. ეს ბინის ნახვამდე მოაწესრიგეთ.

ჯერ უბანი შეაფასეთ, მერე ბინა

ერთი და იმავე ქირით მდინარის ორ მხარეს სრულიად სხვადასხვა რამეს იღებთ.

ქირის ციფრებს არ ვწერთ. მოთხოვნილი ქირა სეზონსა და უბანს მიჰყვება და გზამკვლევში ჩაწერილი ნებისმიერი ციფრი კვარტალში ძველდება. თავად ააგეთ: გაფილტრეთ ss.ge ერთ უბანზე და ერთ ფართზე, დაალაგეთ სიახლით, შვიდ დღეზე ძველი გადააგდეთ და მედიანა აიღეთ. ჩვენი გზამკვლევი თბილისის საუკეთესო უბნებზე უბან-უბან განიხილავს დეტალებს.

რას გაძლევთ სამოქალაქო კოდექსი

საქართველოში საცხოვრებელი ფართის ქირავნობაზე ცალკე კანონი არ არსებობს. ბინის ქირავნობა სამოქალაქო კოდექსის მესამე თავშია, რომელსაც საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე აქვეყნებს. ეს მუხლები მოქმედებს იმისდა მიუხედავად, ახსენებს თუ არა მათ თქვენი ხელშეკრულება.

ის ერთი გვერდი ერთხელ რომ წაიკითხოს უძრავი ქონების იურისტმა, ნაკლები დაგიჯდებათ, ვიდრე ერთი თვის ქირა, რომელსაც ერთი წლით კისრულობთ.

დეპოზიტის ზღვარი და განაწილებით გადახდის უფლება

მუხლი 552 უზრუნველყოფას ერთი თვის ქირის სამმაგით ზღუდავს, მოქირავნეს აძლევს უფლებას წინასწარი უზრუნველყოფა სამი თვის განმავლობაში თანაბარი ნაწილებით გადაიხადოს და აბათილებს ნებისმიერ სხვა შეთანხმებას, რომელიც მოქირავნეს აზარალებს.

აქ გამქირავებლების უმეტესობა ერთ თვეს ითხოვს, ამიტომ ზღვარი იშვიათად იჭერს. სასარგებლო ნახევარი განაწილებით გადახდის უფლებაა, იმ დღისთვის, როცა ხელმოწერისთანავე პირველ თვეს, ბოლო თვეს და დეპოზიტს ერთად გთხოვენ. იმავე მუხლში წერია, რომ წინასწარ უზრუნველყოფაზე პროცენტი ერიცხება, რასაც პრაქტიკაში არავინ იხდის.

შეწყვეტის ვადა სამი თვეა, თუ ხელშეკრულება სხვას არ ამბობს

მუხლი 561 ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის ვადას სამი თვით განსაზღვრავს, თუ სხვა რამ არ გამომდინარეობს გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან. 30 დღეზე მითითებული ხელშეკრულება ამ ზოგად წესს ცვლის, ამიტომ კოდექსზე დაყრდნობამდე შეწყვეტის პუნქტი წაიკითხეთ.

გამქირავებელს მიზეზი სჭირდება, სანამ ბინა ავეჯიანი არ არის

მუხლი 562 გამქირავებელს შეწყვეტის უფლებას მხოლოდ სათანადო საფუძვლით აძლევს და შემდეგ ჩამოთვლის მათ: მოქირავნის მხრიდან არსებითი დარღვევა, გამქირავებელს ბინა თავად ან ახლო ნათესავს სჭირდება, მოქირავნე უარს ამბობს საბაზრო განაკვეთის შესაბამის ქირის ზრდაზე და გამქირავებლის მიმართ უკანონო ან ამორალური ქმედება. მესამე ორჯერ წაიკითხეთ. კანონი ვადას გაძლევთ და არა ფასის დაცვას.

ვადამდე გასვლა დეპოზიტის დაკარგვის გარეშე

მუხლი 555 ბინის მოქირავნეს ვადის გასვლამდე გასვლის გზას აძლევს: ერთი თვის გაფრთხილება პლუს შემცვლელი მოქირავნე, რომელიც გადახდისუნარიანია, გამქირავებლისთვის მისაღები და მზადაა დარჩენილი ვადა აიღოს. ეს უფლებაა და არა შეღავათი, და კოდექსში ყველაზე იაფი გასასვლელია. მოქირავნეების უმეტესობა ამის ნაცვლად ერთი თვის დეპოზიტს ტოვებს, რადგან არავინ უთხრა.

ქვექირავნობა და რა ხდება, თუ ბინა გაიყიდა

მუხლი 549 ქვექირავნობაზე გამქირავებლის თანხმობას ითხოვს და მოქირავნის ოჯახის წევრს მესამე პირად არ მიიჩნევს. მუხლი 550 საცხოვრებელ ფართზე უფრო შორს მიდის: თანხმობაზე უარი არ შეიძლება, როცა მოქირავნეს სათანადო საფუძველი აქვს, გარდა გამონაკლისებისა, როგორიცაა ბინის გადატვირთვა. დაჯავშნის პლატფორმაზე განთავსება ცალკე მარეგულირებელი საკითხია და მას ეხება მოკლევადიანი ქირავნობის წესები თბილისში.

მუხლი 572 გამქირავებლის უფლებებსა და მოვალეობებს მყიდველზე გადააქვს, როგორც კი ქონება მოქირავნის მფლობელობაშია, ამიტომ გაყიდვა ქირავნობას არ წყვეტს. სხვა საკითხია, როგორ აღასრულებთ ამას ახალი მესაკუთრის მიმართ, რომელსაც არასოდეს გინახავთ, და სწორედ ამას წყვეტს რეგისტრაცია.

ქირავნობის უფლება დაარეგისტრირეთ, როცა ვადა მნიშვნელოვანია

საჯარო რეესტრის შესახებ საქართველოს კანონის მუხლი 11 ჩამოთვლის, რა შედის უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში, და ქირავნობა და ქვექირავნობა ამ სიაშია. მეოთხე პუნქტი ამბობს, რომ ამ უფლებებზე რეგისტრირებული მონაცემები ახალ მესაკუთრეს უცვლელად გადაეცემა. დაურეგისტრირებელი ხელშეკრულება 572-ე მუხლს და მფლობელობის ფაქტის შემდგომ დამტკიცებას ეყრდნობა. რეგისტრირებული კი ამონაწერშია, რომელსაც მყიდველის იურისტი გარიგებამდე კითხულობს.

მეხუთე პუნქტი ერთ ხშირ შემთხვევაში არჩევანს ვალდებულებად აქცევს: როცა გარიგება ერთ წელზე მეტ ხანს გრძელდება და მხარე კერძო სამართლის იურიდიული პირია, ქირავნობის უფლება უნდა დარეგისტრირდეს. თუ თქვენი შპს ბინაზე ან ოფისზე ორწლიან ხელშეკრულებას აწერს ხელს, ეს თქვენ ეხებათ.

ეს სააგენტოს გამოქვეყნებული ტარიფებია მისივე უძრავი ქონების რეგისტრაციის საფასურების ცხრილიდან. რეესტრი გარიგებაზე ხელმოწერასაც ადასტურებს 7 ლარად, რაც ჩვეულებრივ ნოტარიუსზე იაფია. სერვისის ზუსტი დასახელება და საფასური ადგილზე დააზუსტეთ, რადგან ცხრილში ცვლილებები შედის.

საგადასახადო კითხვა ქაღალდების უკან

საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მუხლი 81(1) ფიზიკური პირის დასაბეგრ შემოსავალს 20%-ით ბეგრავს. მუხლი 81(2) ამას 5%-მდე ამცირებს საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი დანიშნულებით გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე, თუ პირი ამ შემოსავალზე გამოქვითვებს არ აკეთებს.

ანუ კანონმორჩილი გამქირავებელი 5%-ს იხდის და არა 20%-ს. ეს იმდენად დაბალია, რომ მხოლოდ ნაღდი ფულით მუშაობის ჩვეული გამართლება არითმეტიკას ვერ უძლებს. როცა გამქირავებელი წერილობით ხელშეკრულებაზე უარს ამბობს, მიზეზი იშვიათად განაკვეთია: არაფერი დეკლარირდება. აღრიცხვის გარეშე მომუშავე გამქირავებელს პირდაპირი ინტერესი აქვს, თქვენც დოკუმენტების გარეშე დაგტოვოთ, ეს კი ყველაზე ცუდი პოზიციაა, როცა დეპოზიტზე დავა დაიწყება.

თუ ხელშეკრულებას თქვენ ნაცვლად კომპანია აწერს ხელს, სურათი იცვლება. მუხლი 154 საწარმოებს წყაროსთან გადასახადის დაკავების აგენტად აქცევს ფიზიკურ პირებზე გარკვეული გადახდების დროს, თუ ეს პირები ინდივიდუალურ მეწარმედ არ არიან რეგისტრირებული. საგადასახადო კოდექსში ცვლილებები რეგულარულად შედის, ამიტომ პოზიცია კომპანიის ხელმოწერამდე დააზუსტეთ და არა პირველ დეკლარაციაზე. ვისთან დარეკვა ღირს, ჩვენს სიაშია: ბუღალტრები თბილისში.

რანჟირებული სია

თბილისში საუკეთესო უძრავი ქონების სააგენტოები გჭირდებათ?

თბილისში მომუშავე უძრავი ქონების სააგენტოები გამოვიკვლიეთ და დავრანჟირეთ ისინი, ვისთვისაც ფულის გადახდა ღირს. დამოუკიდებელი კვლევა, კვარტალური გადამოწმება, უფასო წაკითხვა.

რანჟირებული სიის ნახვა

სანამ დეპოზიტი ანგარიშიდან გავა

შემდეგ დანარჩენი გაიარეთ.

• ხელმომწერი უნდა იყოს რეგისტრირებული მესაკუთრე ან ჰქონდეს ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა, სადაც კონკრეტული ქმედება წერია.
• ამონაწერში იპოთეკა შეამოწმეთ. ბანკი, რომელიც გამქირავებელს დაედევნება, თქვენი პრობლემაც ხდება.
• ჩაბარებაზე ელექტროენერგიის, გაზისა და წყლის მრიცხველები წაიკითხეთ და თარიღიანად გადაუღეთ.
• იკითხეთ სადარბაზოს საერთო ანგარიშზე. კომუნალური დავალიანება ბინას მიჰყვება.
• ყველა არსებული დეფექტი გადაუღეთ, სანამ ერთ ყუთსაც შეიტანთ.
• კომუნალური ხარჯები ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ. მუხლი 553(2) დამატებითი ხარჯების მოთხოვნას მხოლოდ მაშინ უშვებს, როცა მხარეები ამაზე შეთანხმდნენ.

მუხლი 573 გამქირავებელს ქონების დაბრუნებიდან ექვს თვეს აძლევს გაუარესებული მდგომარეობის გამო ზიანის მოთხოვნისთვის, ამიტომ ფოტოები სულ მცირე ამ ხნით შეინახეთ. მუხლი 568 გამქირავებელს გირავნობის უფლებას აძლევს იმ ნივთებზე, რომლებიც ბინაში შეიტანეთ, ამიტომ გამქირავებელი, რომელიც თქვენს ნივთებს იკავებს, ავტომატურად კანონგარეშე არ მოქმედებს. ჩვენი ჩამონათვალი უძრავი ქონების შემოწმებაზე თბილისში ამონაწერის მხარეს უფრო ღრმად განიხილავს.

მთავარი დასკვნები

• ბინის ქირავნობას სამოქალაქო კოდექსის მესამე თავი არეგულირებს და ეს მუხლები მაშინაც მოქმედებს, როცა ხელშეკრულება მათზე დუმს.
• მუხლი 552 უზრუნველყოფას სამი თვის ქირით ზღუდავს და უფლებას გაძლევთ სამ ნაწილად გადაიხადოთ.
• მუხლი 561 ზოგადად სამთვიან შეწყვეტის ვადას აწესებს, მაგრამ ხელშეკრულებას მისი შეცვლა შეუძლია, ამიტომ შეწყვეტის პუნქტი წაიკითხეთ.
• მუხლი 562(3) გამქირავებელს ავეჯიანი ბინის შეწყვეტის უფლებას სათანადო საფუძვლის გარეშე აძლევს, და ეს თბილისის ბაზრის უმეტეს ნაწილს ფარავს.
• მუხლი 555 ვადამდე გასვლის საშუალებას გაძლევთ ერთი თვის გაფრთხილებით, თუ გადახდისუნარიან შემცვლელ მოქირავნეს მოიყვანთ.
• ქირავნობა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებადია და რეგისტრირებული უფლება ახალ მესაკუთრეს უცვლელად გადაეცემა.
• კანონმორჩილი გამქირავებელი საცხოვრებელ ქირაზე 5%-ს იხდის, ამიტომ ხელშეკრულებაზე უარი განაკვეთს არ ეხება, არადეკლარირებას ეხება.

ხშირი კითხვები

რამდენ დეპოზიტს შეიძლება მოითხოვდეს გამქირავებელი თბილისში?

ერთი თვის ქირის სამმაგზე მეტს არა. ამ ზღვარს სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 552 აწესებს და აბათილებს ნებისმიერ სხვა შეთანხმებას, რომელიც მოქირავნეს აზარალებს. თუ უზრუნველყოფა წინასწარ იხდება, მისი გადახდა სამი თვის განმავლობაში თანაბარი ნაწილებით შეგიძლიათ.

რამდენი ხნით ადრე უნდა გავაფრთხილო, თუ ქირავნობიდან გასვლა მინდა?

ზოგადი წესით სამი თვით ადრე, მუხლი 561-ის მიხედვით, თუ ხელშეკრულება ან გარემოებები სხვა ვადას არ ადგენს. თბილისში წერილობითი ხელშეკრულებების უმეტესობა 30 ან 60 დღეს უთითებს და ეს კოდექსის წესს ცვლის. მუხლი 563 თავად შეწყვეტას წერილობით ითხოვს.

შეუძლია გამქირავებელს ვადის გასვლამდე გამიყვანოს?

მხოლოდ სათანადო საფუძვლით, მუხლი 562-ის მიხედვით, თუ ბინა ავეჯიანი არ არის. ჩამოთვლილი საფუძვლებია არსებითი დარღვევა, ბინა თავად გამქირავებელს ან მის ახლო ნათესავს სჭირდება, საბაზრო განაკვეთის შესაბამის ქირის ზრდაზე უარი და უკანონო ან ამორალური ქმედება. შემდეგ მუხლი 562(3) ავეჯიანი ბინის შეწყვეტას ყოველ შემთხვევაში უშვებს, ვადის დაცვით, ამიტომ რეალურად თქვენი დაცვა ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ფიქსირებული ვადაა.

რა მოხდება, თუ გამქირავებელი ბინას გაყიდის?

ქირავნობა გრძელდება. მუხლი 572 გამქირავებლის უფლებებსა და მოვალეობებს მყიდველზე გადააქვს, როგორც კი ქონება თქვენს მფლობელობაში გადავიდა. ამის დამტკიცება ახალ მესაკუთრესთან უფრო ადვილია, როცა ქირავნობის უფლება რეგისტრირებულია, რადგან საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მუხლი 11(4) რეგისტრირებულ მონაცემებს უცვლელად გადააქვს.

ღირს ქირავნობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია?

დაარეგისტრირეთ, როცა ვადა იმდენად გრძელია, რომ მისი დაკარგვა გატკენთ. ქირავნობა და ქვექირავნობა საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მუხლი 11-ით რეგისტრირებადია, რაც უფლებას ამონაწერში აყენებს და არა უჯრაში. როცა ვადა ერთ წელს აღემატება და მხარე კერძო სამართლის იურიდიული პირია, მეხუთე პუნქტი რეგისტრაციას სავალდებულოდ მიიჩნევს.

სჭირდება ქირავნობის ხელშეკრულებას ნოტარიუსი?

თქვენსა და გამქირავებელს შორის ნამდვილობისთვის არა. ნოტარიული დამოწმება მაშინ ხდება მნიშვნელოვანი, როცა ხელშეკრულებას რეესტრში ატარებთ ან როცა ხელს მინდობილობით აწერენ. საჯარო რეესტრი გარიგებაზე ხელმოწერას 7 ლარად ადასტურებს, რაც ხშირად საკმარისია და ნოტარიუსზე იაფი.

შეიძლება ხელშეკრულება ინგლისურად ან ორ ენაზე დაიწეროს?

შეიძლება. კანონი ქირავნობის ხელშეკრულებას კონკრეტულ ენას არ ავალდებულებს და ორენოვანი ხელშეკრულებები აქ ჩვეულებრივია, განსაკუთრებით მაშინ, როცა მხარე უცხოელი მფლობელი ან უცხოური კაპიტალის კომპანიაა. რეესტრში წარსადგენ ან სასამართლოში წასაღებ ხელშეკრულებას ქართული ტექსტი დასჭირდება. როცა ორივე ენა არსებობს, ჩაწერეთ, რომელი ვერსია სჭარბობს შეუსაბამობის შემთხვევაში.

შემიძლია ბინა ქვექირავნობით გავცე ან Airbnb-ზე დავდო?

ქვექირავნობას მუხლი 549-ით გამქირავებლის თანხმობა სჭირდება, თუმცა მუხლი 550 ამბობს, რომ საცხოვრებელ ფართზე თანხმობაზე უარი არ შეიძლება, როცა მოქირავნეს სათანადო საფუძველი აქვს. მოქირავნის ოჯახის წევრი ამ მიზნებისთვის მესამე პირი არ არის. მოგზაურებზე მოკლევადიან გაქირავებას საკუთარი წესები და კორპუსის დონის შეზღუდვები აქვს, ამიტომ ნუ ივარაუდებთ, რომ ქვექირავნობის თანხმობა დაჯავშნის პლატფორმასაც ფარავს.

ვინ იხდის რემონტსა და კომუნალურ ხარჯებს?

მიმდინარე რემონტს მოქირავნე საკუთარი ხარჯით ატარებს მუხლი 548-ის მიხედვით და თანხმობის გარეშე ბინის გადაკეთება არ შეუძლია. გამქირავებელმა ქონება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისთვის ვარგისი უნდა გადასცეს და ისეთივე შეინახოს, მუხლი 532-ის მიხედვით. კომუნალური ხარჯები თქვენ მხოლოდ მაშინ ეკისრებათ, როცა მხარეები ამაზე შეთანხმდნენ, მუხლი 553(2)-ის მიხედვით.

რა გადასახადს იხდის გამქირავებელი ქირაზე?

5%-ს საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი დანიშნულებით გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე, საგადასახადო კოდექსის მუხლი 81(2)-ის მიხედვით, თუ გამქირავებელი ამ შემოსავალზე გამოქვითვებს არ აკეთებს. ფიზიკური პირის დასაბეგრ შემოსავალზე ზოგადი განაკვეთი 20%-ია, მუხლი 81(1)-ის მიხედვით. საგადასახადო კოდექსში განაკვეთები რეგულარულად იცვლება, ამიტომ დაყრდნობამდე მოქმედი მდგომარეობა დააზუსტეთ.