Квартиру в Тбилиси могут продать дважды. Она может быть в залоге у банка, о котором продавец не скажет. Дом вокруг неё может быть не сдан в эксплуатацию. Всё это есть в документах, на грузинском, в выписке, которую большинство покупателей не читает дальше первой строки. Юридическая проверка недвижимости в Тбилиси это работа с бумагами, а не интуиция. Ниже что заказать, что в этом читать и что делать, если ответ плохой.
Собственник тот, кто в реестре, а не в договоре
Подписанный договор купли-продажи не делает вас собственником в Грузии. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменного соглашения и регистрации права покупателя в публичном реестре. Пока запись не изменена, собственник по документам это продавец.
Работает это в обе стороны, и поэтому проверить объект здесь дёшево. Статья 6(1) Закона о публичном реестре делает зарегистрированные данные и хранящиеся документы публичными и открытыми для ознакомления любому лицу. Квартиру незнакомого человека можно проверить до первой встречи с ним.
Четыре реестра, которые нужно проверить
Статья 4(1) того же закона определяет публичный реестр как совокупность отдельных реестров. Покупатель просит «выписку», получает выписку по объекту и останавливается. Так и пропускают арест.
| Реестр | Что в нём записано | Чем обойдётся пропуск |
|---|---|---|
| Реестр прав на недвижимость | Собственность, ипотека, аренда, сервитуты, кадастровый код | Действующая ипотека банка, которую вы не увидели |
| Реестр публично-правовых ограничений | Аресты и запреты на распоряжение правами | Арест остановит переход права в день подачи |
| Реестр налоговых залогов и ипотек | Налоговый залог на вещи и нематериальное имущество | Требования Службы доходов идут впереди ваших |
| Реестр предпринимателей и юридических лиц | Директора, участники, право подписи | Продавец-компания подписывает через человека без полномочий |
Статья 19(1) описывает реестр ограничений как хранилище данных об арестах и запретах на распоряжение правами, статья 20(1) отвечает за налоговые залоги. Справку об ограничениях, залогах и договорах аренды агентство выдаёт отдельно от выписки по объекту. Заказывайте и то и другое.
У каждого зарегистрированного объекта есть кадастровый код, и это единственный надёжный идентификатор. Адреса в Тбилиси повторяются, улицы переименовывают, а транслитерация у каждого своя. Если риелтор не даёт код до просмотра, значит кода у него нет.
Читаем выписку по строкам
Выписка короткая. Всю сделку держат восемь строк, и никто не говорит вам какие.
| Строка выписки | Как должно быть | Тревожный признак |
|---|---|---|
| Кадастровый код | Совпадает с квартирой и этажом, которые вы смотрели | Относится к другому помещению или ко всему дому |
| Собственник | Тот человек, чей паспорт лежит перед вами | Родственник, компания или другое написание имени |
| Основание права | Покупка, зарегистрированная годы назад | Свежее наследство, дарение или решение суда |
| Ипотека или залог | Пусто | Любая запись банка, включая «уже погашенную» по словам продавца |
| Арест или ограничение | Пусто | Любая отметка суда, исполнительного производства или налоговой |
| Зарегистрированная площадь | Совпадает с кадастровым планом и объявлением | В объявлении площадь больше, чем в реестре |
| Назначение | Жилое, если вы собираетесь там жить | Нежилое или коммерческое помещение |
| Отметка о возражении | Пусто | Любая зарегистрированная жалоба на запись |
Почему последняя строка важнее всех
Статья 312 Гражданского кодекса считает данные реестра точными и полными в пользу добросовестного приобретателя. Именно эта презумпция защищает вас, если право самого продавца потом окажется дефектным.
Защита исчезает, если вы знали о неточности записи или если против записи зарегистрирована жалоба. Возражение публично. Как только оно есть, сказать «я покупал вслепую» уже нельзя. Проверяйте в день подписания, а не неделей раньше.
Почему свежее наследство и дарение тормозят сделку
Покупка, зарегистрированная восемь лет назад, восемь лет простояла без оспаривания. Наследство, зарегистрированное четыре месяца назад, нет. Появляются наследники, спорят о доле и регистрируют возражение. Сделку это не убивает. Просто такую сделку вы делаете с юристом в комнате, а механику договора разбирает наш гайд о покупке квартиры иностранцем.
Назначение земли, если земля есть
Статья 19(4) Конституции Грузии устанавливает, что сельскохозяйственная земля как ресурс особой важности может принадлежать только государству, самоуправляющейся единице, гражданину Грузии или объединению граждан Грузии. Исключения задаёт органический закон.
Иностранец, который подписывает договор на участок с сельскохозяйственным назначением, покупает отказ в регистрации. Квартир это не касается. Всё, что продаётся с участком, проверяется по этой строке в первую очередь.
Чего выписка вам не скажет
Реестр фиксирует права. Он не проверяет дом, счётчики и соседей.
Сдан ли дом в эксплуатацию
Разрешения, строительный надзор и приёмку готовых домов регулирует Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности. Квартира может быть зарегистрирована, пока у дома вокруг неё остаётся незакрытое нарушение, и спор с мэрией достаётся покупателю. Просите разрешение на строительство и акт о сдаче дома в эксплуатацию. Застройщик, у которого они есть, присылает их в течение часа.
Нет ли долгов по коммунальным услугам и дому
Электричество идёт через Telasi, газ через Tbilisi Energy, воду через Georgian Water and Power, и ещё свой счёт ведёт товарищество собственников дома. Нулевой баланс нужен по всем четырём до расчёта по сделке.
Совпадает ли квартира с планом
Заказывайте кадастровый план и обходите квартиру с ним в руках. Застеклённые балконы, объединённые комнаты и перенесённые мокрые зоны в старом фонде встречаются часто и обычно не зарегистрированы. Что придётся согласовывать заново, спросите у компаний по ремонту квартир в Тбилиси.
Можно ли законно сдавать
Назначение по реестру, правила дома и правила мэрии это три отдельных барьера, и на краткосрочной аренде они сталкиваются. Если расчёт держится на арендном доходе, сначала прочитайте правила краткосрочной аренды в Тбилиси.
У новостроек риск другой
Покупка на этапе строительства в Тбилиси это не покупка недвижимости. Пока помещение не появилось в реестре, договор даёт вам требование к застройщику и больше ничего. В тарифах реестра есть регистрация обязательства, связанного с правом собственности на недвижимость. Она и вносит ваше требование в записи по объекту.
Незарегистрированный договор на этапе строительства делает вас обычным кредитором застройщика, позади банка, который финансировал стройку. Регистрация обязательства по объекту стоит 150 лари за четыре рабочих дня по опубликованным тарифам агентства. Самая дешёвая страховка в сделке, и почти никто её не покупает.
Вторая половина проверки это сам застройщик: что он достроил, на сколько опоздал и сданы ли те дома в эксплуатацию. Наш рейтинг застройщиков в Тбилиси смотрит на историю сдачи, а не на обещания в рекламе.
Сколько стоят официальные проверки
Это опубликованные тарифы Национального агентства публичного реестра на регистрацию недвижимости, из таблицы тарифов и сроков. Только государственные сборы, без юриста, нотариуса и переводчика.
| Услуга | 4 рабочих дня | 1 рабочий день | В день обращения |
|---|---|---|---|
| Регистрация возникновения, изменения или прекращения права на недвижимость | 150 лари | 270 лари | 350 лари |
| Регистрация обязательства, связанного с правом собственности | 150 лари | 270 лари | 350 лари |
| Выписка из реестра, в Доме юстиции | Нет | 20 лари | 75 лари |
| Выписка из реестра, онлайн | Нет | 13 лари | 52 лари |
| Кадастровый план | Нет | 7 лари | 26 лари |
Выписка онлайн за 13 лари это самая дешёвая трата на квартиру в Тбилиси. Заказывайте её на каждый объект, который собираетесь смотреть. Тарифы меняются, поэтому проверяйте сумму в день подачи. Расходы на сам переход права разобраны в нашем гайде о налогах и сборах на недвижимость в Грузии.
Человеческая часть проверки
Реестр говорит, кто собственник. Он не говорит, тот ли человек сидит перед вами и может ли он подписывать один.
Сверяйте паспорт с именем в реестре символ за символом, включая транслитерацию. Спрашивайте о семейном положении. Имущество, купленное в браке, может быть общим, а отсутствие согласия супруга лучше не обнаруживать после расчёта.
Если подписывают по доверенности, читайте её. Она должна быть нотариальной, с апостилем, если оформлена за границей, и в ней должны быть названы этот объект и это действие. Генеральная доверенность не даёт права продать вашу будущую квартиру.
Если продавец компания, проверяйте право подписи в реестре предпринимателей в день сделки. Директора меняются, и выписка, распечатанная месяц назад, это украшение.
агентства недвижимости в Тбилиси, которые стоят своих денег. Мы изучаем их сами и перепроверяем каждый квартал. Читать бесплатно.
Смотреть рейтинг
Кто за что отвечает в сделке
Риелторы находят объекты и работают с продавцами. За ваше право собственности они не отвечают. Хорошие агентства недвижимости в Тбилиси заказывают выписку сами, по умолчанию. Это неплохой тест на то, с кем вы имеете дело.
Заключение о праве собственности это отдельная работа. Независимые юристы по недвижимости в Тбилиси читают выписку, цепочку собственников и договор и подписываются под своим выводом. При покупке на сотни тысяч этот гонорар погрешность. Если покупаете под сдачу, добавьте компании по управлению недвижимостью в Тбилиси: там знают, какие дома сдаются, а какие хорошо выглядят на фото и стоят пустыми.
Главное
- Право собственности переходит в момент регистрации, а не подписания. Пока запись не изменена, продавец всё ещё может распоряжаться объектом.
- Публичный реестр это несколько реестров. Проверяйте реестр объекта, реестр публично-правовых ограничений и реестр налоговых залогов, а не только первый.
- Сделку держат восемь строк: кадастровый код, собственник, основание права, ипотека, арест, площадь, назначение и отметка о возражении.
- Зарегистрированная жалоба на запись снимает защиту добросовестного приобретателя, на которую вы иначе рассчитываете. Проверяйте в день подписания.
- Иностранцы не могут владеть сельскохозяйственной землёй по статье 19(4) Конституции. Проверяйте назначение всего, что продаётся с участком.
- Договор на этапе строительства даёт требование, а не собственность. Регистрация этого обязательства по объекту самая дешёвая защита из существующих.
Частые вопросы
Что такое юридическая проверка недвижимости в Тбилиси на практике?
Это документальная проверка конкретного кадастрового кода до оплаты. Вы заказываете выписку из реестра, проверяете реестры ограничений и налоговых залогов, сверяете продавца с зарегистрированным собственником и выясняете, что с разрешениями по дому. Большая часть делается удалённо и дёшево, потому что риск создают договор и продавец, а не сама квартира.
Как получить выписку из публичного реестра?
Заказать в Национальном агентстве публичного реестра по кадастровому коду, в окне Дома юстиции или онлайн. Опубликованный тариф 20 лари за один рабочий день в окне и 13 лари онлайн, выдача в день обращения дороже. Зарегистрированные данные публичны по статье 6(1) Закона о публичном реестре, поэтому разрешение продавца не нужно.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?
Квартиры, коммерческие помещения и несельскохозяйственную землю могут, без ограничений по гражданству и без требования иметь ВНЖ. Исключение это сельскохозяйственная земля: статья 19(4) Конституции оставляет её государству, самоуправляющейся единице, гражданам Грузии и объединениям граждан Грузии. Перед подписанием договора на что-либо с участком проверяйте назначение в реестре.
Обязательно ли оформлять покупку у нотариуса?
В Грузии сделку можно оформить у нотариуса или напрямую через уполномоченных сотрудников реестра, поэтому многие переходы права закрывают в Доме юстиции. Не опциональна именно регистрация: по Гражданскому кодексу право собственности переходит в момент внесения записи.
Какие обременения искать?
Ипотеку, залоги, судебные и исполнительные аресты, налоговые залоги, зарегистрированную аренду, сервитуты и любую отметку о возражении против записи. Каждое лежит в своём реестре, и одна выписка по объекту покажет не всё. Любая запись, которую вы не понимаете, это повод остановиться и взять заключение юриста.
Безопасно ли покупать у застройщика на этапе строительства?
Риск здесь другой, чем в готовой квартире. Пока помещение не зарегистрировано, у вас требование к застройщику по договору, а не право на недвижимость. Стандартная защита это регистрация обязательства по объекту, и тариф на неё у агентства опубликован.
Что если продавец в браке?
Имущество, купленное в браке, может быть в общей собственности, и тогда для сделки нужно участие супруга. Поднимайте этот вопрос заранее и письменно, а не в окне реестра. Отсутствие согласия это одна из немногих проблем, которая способна развалить уже совершённый переход права.
Можно ли провести всю покупку дистанционно?
Да, по нотариальной доверенности с апостилем, где названы конкретный объект и конкретное действие. Всё решают формулировки, и генеральная доверенность не подойдёт. Покажите текст грузинскому юристу до подписания за границей: если документ не примут, апостиль придётся ставить заново.
Какие признаки говорят, что из сделки надо уходить?
Продавец не даёт кадастровый код. Выписке больше нескольких дней. Есть зарегистрированное возражение, которое никто не хочет объяснять. Вас торопят внести аванс до того, как придёт выписка. Мошенничество ничего из этого не доказывает. Но проверяется всё это дёшево, и потому ответ приходит раньше денег.