Налог на недвижимость в Грузии настолько мал, что почти все дочитывают до основной ставки и останавливаются. Потом приходит налоговое уведомление. Или продажу облагают налогом, которого не должно было быть. Или срок декларации 1 ноября проходит незамеченным. Правил здесь немного. Но они держатся на определениях, которые легко прочитать по диагонали. Ниже все налоги и сборы, связанные с владением недвижимостью, и статьи, из которых они берутся.
Что Грузия берёт, а что нет
В Грузии пять государственных налогов: налог на доходы, налог на прибыль, НДС, акциз и импортная пошлина. Налог на имущество, который обычно называют налогом на недвижимость, единственный местный. Его вводит сакребуло каждого муниципалитета в пределах потолков, заданных кодексом. Этот перечень лежит в статье 6 Налогового кодекса Грузии.
В перечне нет ни налога на переход права, ни гербового сбора, ни налога на покупку. Покупка квартиры в Тбилиси даёт один государственный платёж: сбор за регистрацию. Дальше вы платите ежегодный налог на имущество, если доход семьи достаточно велик, налог на доходы с аренды и налог на доходы с некоторых продаж.
Диапазоны ставок налога на имущество
Статья 202(5) задаёт годовую ставку диапазоном, а не одним числом. Налогооблагаемое имущество по статье 201(1)(c) это принадлежащая вам недвижимость, включая незавершённое строительство, а также автомобили, яхты, вертолёты и самолёты.
| Доход семьи | Годовая ставка на имущество | Налог на землю | Основание |
|---|---|---|---|
| Меньше 40 000 лари за год до налогового года | Освобождение | Платится | статья 206(1)(a) |
| До 100 000 лари в налоговом году | 0,05% – 0,2% рыночной стоимости | Платится | статья 202(5)(a) |
| 100 000 лари и выше в налоговом году | 0,8% – 1% рыночной стоимости | Платится | статья 202(5)(b) |
Ставка задана диапазоном потому, что конкретное число внутри него выбирает муниципалитет. Считают её от рыночной стоимости на конец налогового года, а не от кадастровой оценки и не от цены вашей покупки.
Два теста по доходу, два разных года
Освобождение по статье 206(1)(a) смотрит на доход семьи за год, предшествующий налоговому. Диапазоны ставок по статье 202(5) смотрят на доход, полученный внутри самого налогового года. Пороги одни и те же, годы разные, и в большинстве пересказов эти два теста сливают в один.
Год, в котором вы не заработали ничего, всё равно может дать налог, если предыдущий год был сильным. И наоборот: сильный год может попасть под освобождение, если предыдущий был пустым. Проверьте оба года, прежде чем решить, что платить нечего.
Что считается доходом семьи
Статья 202(6) написана широко: налогооблагаемый доход от экономической деятельности, любой другой доход и зарплата до вычетов. Налоговые льготы при этом не учитываются, поэтому доход, освобождённый от налога на доходы, здесь всё равно считается.
Важны два исключения. Владельцы статуса малого бизнеса (1%) считают только 25% дохода, обложенного по этому режиму: статья 202(6)(d.a). Статья 202(7)(a.b) выводит из расчёта выручку от продажи жилья, которым вы владели больше двух лет, поэтому одна крупная сделка не переведёт вас в верхний диапазон. Попадает ли в расчёт ваш иностранный доход, зависит от вашего статуса. Об этом гайд про налоговое резидентство Грузии.
Сколько стоит покупка
Единственный государственный платёж при покупке это сбор за регистрацию в Национальном агентстве публичного реестра. Тарифы опубликованы в его прейскуранте на регистрацию недвижимости.
| Услуга | Срок | Сбор |
|---|---|---|
| Регистрация перехода права собственности | 4 рабочих дня | 150 лари |
| Регистрация перехода права собственности | 1 рабочий день | 270 лари |
| Регистрация перехода права собственности | В тот же день | 350 лари |
| Удостоверение подписи на договоре | Сразу | 7 лари |
| Выписка из реестра, бумажная | 1 рабочий день | 20 лари |
| Выписка из реестра, электронная | 1 рабочий день | 13 лари |
| Кадастровый план | 1 рабочий день | 7 лари |
| Справка об ипотеке | 3 рабочих дня | 75 лари |
Регистрация в тот же день стоит больше чем вдвое дороже четырёхдневной. Если деньги не уходят в тот же день, по умолчанию берут медленный тариф.
Всё остальное рыночное и обсуждаемое: комиссия агентства, юрист, переводчик, оценка, если её требует банк или заявление на разрешение. Разбор покупки квартиры иностранцем описывает порядок шагов, проверка недвижимости перед покупкой показывает, что первым делом запросить в реестре, а наш рейтинг агентств недвижимости в Тбилиси показывает, у кого какие языки общения.
Налог на землю, и почему владельцы квартир его не видят
Налог на землю это отдельный платёж по статьям 203 и 204, и освобождение при 40 000 лари на него не распространяется. Статья 204(2) задаёт базовую ставку 0,24 лари за квадратный метр в год для несельскохозяйственной земли. Ставку умножают на территориальный коэффициент, который устанавливает сакребуло муниципалитета и который не может быть выше 1,5. Сельскохозяйственную землю считают за гектар по районной шкале.
Дальше идёт пункт, нужный каждому владельцу квартиры. Статья 206(1)(gg¹) освобождает участок земли, рассчитанный пропорционально площади, которой физическое лицо владеет в жилом многоквартирном доме. То есть земля под вашим домом на вас не начисляется. Статья 206(1)(gg²) добавляет освобождение для земли при жилых домах и гаражах в границах муниципалитета, в пределах площади, которую определяет сакребуло. Налог на землю реален, если у вас дом на своём участке, коммерческий объект или пустая земля. Если у вас квартира, он остаётся теорией.
Налог с дохода от аренды
Статья 81 даёт очень разные результаты в зависимости от того, как вы сдаёте и заявляете ли расходы.
| Что вы делаете с объектом | Ставка | Вычеты | Основание |
|---|---|---|---|
| Сдаёте жильё под жилые цели, ничего не заявляете | 5% валовой арендной платы | Не разрешены | статья 81(2) |
| Сдаёте с вычетом расходов или под нежилые цели | 20% налогооблагаемого дохода | Разрешены | статья 81(1) |
| Продаёте квартиру, которой владели меньше двух лет | 5% с прироста | Только цена приобретения | статьи 81(3) и 82(4)(b) |
| Продаёте квартиру, которой владели больше двух лет | Освобождение | Не применяются | статья 82(1)(f.a) |
Ставка 5% работает только при полном отказе от вычетов. Для длинной аренды готовой квартиры это обычно дешевле, а что должно быть в договоре, разобрано в гайде про долгосрочную аренду в Тбилиси. Если квартиру разбирали до бетона и отделывали заново, вариант с 20% и реальными вычетами может выиграть.
Суточная сдача это другая история: своя регистрация, муниципальный сбор сверху, и режимы с фиксированными ставками для неё правили многократно. Прочитайте правила краткосрочной аренды в Тбилиси, прежде чем считать, что 5% переносятся и туда. Если объект ведёт кто-то другой, компании по управлению недвижимостью в Тбилиси из нашего рейтинга обычно сдают отчётность за вас.
Статья 205(12) ставит срок декларации по налогу на имущество для физического лица на 1 ноября, а статья 205(14) срок уплаты на 15 ноября. Подают через портал электронных услуг Службы доходов. По статье 205(13)(b) налоговый орган может начислить налог сам, по данным прошлого года. Молчание не равно отсутствию долга.
агентства недвижимости в Тбилиси, которые стоят своих денег. Мы изучаем их сами и перепроверяем каждый квартал. Читать бесплатно.
Смотреть рейтинг
Налог при продаже
Статья 81(3) облагает по ставке 5% прирост от продажи жилой квартиры или дома вместе с относящейся к ним землёй. Статья 82(1)(f.a) затем освобождает этот прирост полностью, если объектом владели больше двух лет. Под это правило попадает большинство перепродаж в Тбилиси.
Статья 82(4)(b) определяет прирост как цену поставки минус цену приобретения на момент возникновения права собственности. Если объект достался безвозмездно, сравнивают с его рыночной ценой на момент получения. Значит, подаренным и унаследованным квартирам нужна документально подтверждённая стоимость с первого дня.
Двухлетний срок решают две детали по датам. Статья 82(4)(a²) считает моментом поставки дату документа, на основании которого зарегистрирован переход права, а не дату движения денег. Статья 82(4)(a¹) позволяет наследнику первой очереди прибавить к своему сроку срок владения умершего собственника, поэтому у унаследованной квартиры два года часто уже прошли.
Где иностранные владельцы попадаются
Нежилая недвижимость это всегда экономическая деятельность
Статья 158(3) говорит, что поставка нежилого здания или сооружения считается экономической деятельностью, каким бы разовым ни был случай. Офис, коммерческий первый этаж или помещение, зарегистрированное как нежилое, не получают тех послаблений для разового продавца, которые есть у квартиры.
Как только налогооблагаемые поставки за любые 12 идущих подряд месяцев переходят 100 000 лари, статья 165(1) делает регистрацию по НДС обязательной в течение двух рабочих дней, а статья 166 ставит ставку 18%. Статья 160(6) рассматривает совместную продажу участка и стоящего на нём здания как поставку здания. Проверьте по выписке, как зарегистрировано ваше помещение, до подписания, а не после выставления счёта.
Тот же порог действует и для обычного бизнеса, а как его считают, разобрано в гайде про порог регистрации по НДС.
Стоимость, которую вы заявили, с вас и спросят
Оценку вам никто не присылает. Рыночную стоимость на конец налогового года вы заявляете сами. Статья 202(8) привязывает обязательство к ставкам, действующим на 31 декабря, а статья 202(9) делит начисление по месяцам владения. Сделка, закрытая в ноябре, даёт примерно шестую часть года.
Статью 202(4¹) стоит уважать. В ходе проверки налоговый орган может определить стоимость налогооблагаемого имущества по рыночной цене, и эта цена затем применяется следующие три налоговых года. Час с налоговыми консультантами в Тбилиси до первой декларации стоит дешевле доначисления.
Сельскохозяйственная земля вам недоступна
Статья 19(4) Конституции Грузии относит сельскохозяйственную землю к ресурсам особой важности и разрешает владеть ею только государству, органу самоуправления, гражданину Грузии или объединению граждан Грузии. Исключения возможны только по органическому закону. На несельскохозяйственную недвижимость такое ограничение не распространяется.
Категория земли это запись в реестре, а не строчка в объявлении. Попросите юристов по недвижимости в Тбилиси подтвердить её по выписке до внесения задатка. Одна оговорка ко всему сказанному: английская консолидированная версия на сайте Законодательного вестника отстаёт от грузинского оригинала, поэтому актуальные цифры проверяйте перед подачей.
Главное
- В Грузии нет ни налога на переход права, ни гербового сбора, ни налога на покупку. Сбор реестра составляет 150, 270 или 350 лари в зависимости от скорости.
- Годовой налог на имущество идёт от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости при доходе семьи ниже 100 000 лари и от 0,8% до 1% при доходе от этой суммы.
- Освобождение при 40 000 лари проверяют по доходу семьи за прошлый год. Диапазон ставки проверяют по доходу за текущий.
- Владельцы квартир освобождены от налога на землю на свою долю участка под домом.
- Аренда жилья под жилые цели облагается по 5% без вычетов или по 20% после вычетов.
- Жильё, которым владели больше двух лет, при продаже освобождено. Меньше двух лет, и прирост облагается по 5%.
- Срок декларации 1 ноября, срок уплаты 15 ноября.
Частые вопросы
Платят ли иностранцы налог на имущество в Грузии?
Да, на тех же условиях, что и граждане Грузии. Статья 201 делает физическое лицо плательщиком налога на имущество по недвижимости в Грузии без всякой привязки к гражданству. Резидентство меняет то, как считают ваш доход для диапазона ставки, а не то, облагается ли объект.
Сколько составляет налог на имущество в Грузии?
От 0,05% до 1% рыночной стоимости в год, в зависимости от дохода семьи. Семьи с доходом ниже 100 000 лари за налоговый год попадают в диапазон от 0,05% до 0,2%, семьи с доходом от этой суммы в диапазон от 0,8% до 1%. Если доход за предыдущий год был ниже 40 000 лари, освобождение действует на всё, кроме земли.
Есть ли налог на покупку или переход права при покупке недвижимости в Грузии?
Нет. Статья 6 Налогового кодекса перечисляет пять государственных налогов и один местный, и ни один из них не является пошлиной за переход права. Единственный обязательный государственный расход при покупке это сбор публичного реестра, от 150 лари за четырёхдневный срок. Комиссия агентства и оплата юриста это коммерческие платежи, а не налоги.
Когда сдавать декларацию по налогу на имущество в Грузии?
Декларацию подают до 1 ноября по статье 205(12), налог платят до 15 ноября по статье 205(14). В ней показывают налогооблагаемое имущество за прошлый год и налогооблагаемую землю за текущий. Подача идёт через портал налогоплательщика Службы доходов, поэтому доступ настройте заранее, а не в последние дни.
Что входит в доход семьи для налога на имущество?
Почти всё. Статья 202(6) включает налогооблагаемый доход от экономической деятельности, зарплату до вычетов и любой другой доход, а налоговые льготы не учитывает, поэтому освобождённый доход тоже считается. Владельцы статуса малого бизнеса считают только 25% дохода, обложенного по этому режиму, а выручка от продажи жилья, которым владели больше двух лет, из расчёта исключена.
Платить ли налог на землю за квартиру в Тбилиси?
Как правило нет. Статья 206(1)(gg¹) освобождает долю земли, приходящуюся на площадь, которой физическое лицо владеет в жилом многоквартирном доме. Налог на землю задевает дома на своих участках сверх муниципальной нормы, пустую землю и коммерческие объекты. Освобождение по доходу в 40 000 лари на землю не действует никогда.
Как облагается доход от аренды в Грузии?
По 5% с валовой арендной платы, если физическое лицо сдаёт жильё под жилые цели и не заявляет вычетов: статья 81(2). Заявили расходы или сдали под нежилые цели, и ставка становится 20% с налогооблагаемого дохода по статье 81(1). Смешать два режима на одном и том же доходе нельзя.
Платить ли налог с прироста при продаже квартиры в Грузии?
Нет, если вы владели ею больше двух лет: статья 82(1)(f.a) освобождает прирост по жилой квартире или дому вместе с относящейся к ним землёй. Продали раньше, и статья 81(3) облагает прирост по 5%, считая его как цену продажи минус цену покупки. Срок отсчитывают до даты документа, на основании которого перешло право собственности, а не до даты оплаты.
Могут ли иностранцы покупать землю в Грузии?
Несельскохозяйственную да. Сельскохозяйственную нет: статья 19(4) Конституции оставляет её государству, органам самоуправления, гражданам Грузии и объединениям граждан Грузии, исключения только по органическому закону. Категория земли записана в реестре, поэтому проверяйте её по выписке, а не по тому, как участок описан в объявлении.