Юридически купить квартиру в Тбилиси иностранцу просто. На практике здесь полно дыр. Разрешение не нужно, местный партнёр не нужен, вид на жительство (ВНЖ) тоже не нужен, а реестр переоформит право собственности за один день. Подводит людей всё то, что реестр за них не проверяет: узаконен ли дом, нет ли у продавца супруга с правом на долю, совпадает ли заявленная площадь с зарегистрированной. Ниже порядок действий, который выдерживает грузинскую сделку.
Что иностранец может купить
Грузия не проверяет иностранных покупателей квартир. Ни согласования, ни минимальной суммы вложений, ни требования иметь ВНЖ или компанию. Вы получаете то же право собственности, что и гражданин Грузии, и записывается оно на тот же кадастровый код.
Единственный жёсткий запрет прописан в конституции. Статья 19(4) Конституции Грузии закрепляет сельскохозяйственные земли за государством, органом самоуправления, гражданином Грузии или объединением граждан Грузии. Исключения возможны только через органический закон, принятый двумя третями голосов.
Квартира в Ваке сельскохозяйственной землёй не является, поэтому большинство городских покупателей на это правило не наталкивается. Оно срабатывает в тот момент, когда вы смотрите дом с участком на краю города или коттеджный посёлок в горах. Проверьте зарегистрированную категорию земли до того, как влюбитесь в вид из окна.
Выбор района влияет на перепродажу и доходность сильнее, чем отделка. В гайде о лучших районах Тбилиси для жизни разобрано, что каждый район даёт и чем за это приходится платить.
Право собственности передаёт только реестр
Подписанный договор здесь собственником вас не делает. Делает запись.
Право собственности переходит в тот момент, когда Национальное агентство публичного реестра записывает ваше имя на кадастровый код. Пока этой записи нет, у вас есть требование к продавцу и больше ничего. Поэтому серьёзные сделки закрывают у окна в Доме юстиции, а не по переписке.
Отсюда следует правило по деньгам. Полную сумму против одной подписи не отдавайте никогда. Отдавайте её против записи в реестре или против поданного заявления, оставив остаток до выхода новой выписки.
Сколько берёт реестр
Это государственные пошлины за недвижимое имущество, опубликованные в тарифах и сроках самого агентства. Единственное, чем вы здесь управляете, это скорость.
| Услуга | 4 рабочих дня | 1 рабочий день | В день обращения |
|---|---|---|---|
| Регистрация перехода права собственности | 150 лари | 270 лари | 350 лари |
| Регистрация обязательства, связанного с правом собственности | 150 лари | 270 лари | 350 лари |
| Выписка из реестра, бумажная | нет | 20 лари | 75 лари |
| Выписка из реестра, электронная | нет | 13 лари | 52 лари |
| Кадастровый план | нет | 7 лари | 26 лари |
Удостоверение подписи в реестре стоит 7 лари и делается на месте. Пошлина реестра это плата государства за сам переход права. Всё остальное в вашей смете, комиссия агентства, юрист, переводчик, оценка, относится к частным расходам и обсуждается.
Какие документы реально нужны на окне
Паспорт, написанный одинаково в двух местах
Иностранных собственников реестр записывает по данным паспорта. Имя в договоре должно совпадать с паспортом символ в символ, включая отчество. Расхождение никто тихо не исправит. Дело приостановят.
Удостоверение подписи
Нотариус нужен не всегда. Договор можно подписать при уполномоченном регистраторе в Доме юстиции, и как раз это покрывает строка про удостоверение подписи за 7 лари. К нотариусу идут, когда одна сторона подписывает в другом месте, подписывает за границей или действует через представителя.
Доверенность, если вас нет в стране
Дистанционные покупки здесь обычное дело, и работают они на нотариальной доверенности с апостилем. Доверенность должна разрешать конкретное действие, а не сделки с недвижимостью вообще.
Доверенность с формулировкой «на покупку недвижимости в Грузии» даёт представителю намного больше свободы, чем вы собирались дать, и при этом её всё равно могут не принять как слишком общую. Укажите кадастровый код, максимальную цену и срок действия.
Читайте выписку раньше договора
Выписка из публичного реестра это единственный документ, который что-то решает. Заказывайте её сами через электронные сервисы агентства, а не берите PDF с телефона продавца. И заказывайте её ещё раз в день оплаты.
Шесть пунктов, которые надо проверить, и именно в таком порядке.
Зарегистрированный собственник и то, тот ли это человек, с которым вы вели переговоры. Ипотека и другие обременения: от обещания продавца их снять они не исчезают. Аресты и судебные запреты. Совладельцы, включая супруга с правом на общее имущество. Статус земельного участка под домом. Зарегистрированная площадь против площади в объявлении: в новостройках её часто считают по другой методике.
Всё непонятное в выписке это вопрос сначала юристу и только потом продавцу. В нашем разборе проверки недвижимости в Тбилиси расписано, какие проверки стоят за каждой строкой, а юристы по недвижимости в Тбилиси сделают их за малую часть того, во что обойдётся спорное право собственности.
Новостройка, вторичка и слово «каркас»
В грузинских объявлениях состояние квартиры продают как тип каркаса. Словарь здесь местный, определения у каждого застройщика свои, а разница между двумя такими словами может стоить треть вашего бюджета.
| Уровень отделки | Что фактически есть | За что ещё придётся заплатить | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Чёрный каркас | Голый конструктив, без внутренних перегородок, без стяжки, часто без остекления | Перегородки, штукатурка, стяжка, электрика, сантехника, остекление, всё оборудование | Тем, кто делает ремонт сам и может месяцами жить в другом месте |
| Зелёный каркас | Каркас плюс перегородки, штукатурка и стяжка, коммуникации подведены к квартире | Отделка, полы, двери, кухня, санузел, оборудование | Тем, кто хочет управлять отделкой без строительных работ |
| Белый каркас | Оштукатуренные и загрунтованные стены, стяжка, остекление, внутренние двери, разводка электрики и сантехники | Полы, кухня, санузел, свет, мебель | Тем, кому нужен короткий и предсказуемый ремонт |
| С ремонтом | Пригодна для жизни, иногда с мебелью | Почти ничего, но вы наследуете чужую электрику и чужой вкус | Тем, кому надо сразу заехать или сразу сдавать |
Одному ярлыку не верьте. Впишите работы в договор отдельным перечнем, чтобы «белый каркас» означал список, а не цвет. Если квартиру надо отделывать с нуля, посчитайте это по сметам от компаний по ремонту квартир в Тбилиси до того, как согласуете цену, а не после.
Как купить на этапе строительства и не купить воздух
Квартиры на этапе строительства дешевле не просто так: вы платите за обещание, обеспеченное компанией, судиться с которой будет непросто.
Разницу делают три проверки. Убедитесь, что у застройщика зарегистрировано право на земельный участок: это видно в выписке по участку. Убедитесь, что разрешение на строительство существует и совпадает с тем домом, который вам продают, и сверяйте это по данным мэрии, а не по буклету. Затем зарегистрируйте свой договор.
Последний шаг иностранные покупатели пропускают чаще всего. В тарифах реестра есть строка на регистрацию обязательства, связанного с правом собственности, по тем же 150 лари, что и переход права, и она выводит ваше требование в публичный реестр на этот кадастровый код.
Если ваша покупка не записана на объект, публичный реестр ничего не сообщает о вашем существовании ни следующему покупателю, ни кредиторам застройщика. Заплатите 150 лари, зарегистрируйте обязательство и привяжите остальные платежи к этапам строительства, а не к календарным датам.
Чем платить
Законное платёжное средство на территории Грузии это лари. В объявлениях по привычке ставят цену в долларах, а договор и расчёт обычно выражены и проходят в лари. Механизм пересчёта закрепите в самом договоре, назвав источник курса и дату.
Платите банковским переводом через грузинский счёт. Так остаётся документальный след, который потом понадобится для дела по ВНЖ, для подтверждения цены покупки при будущей продаже и для налоговой в вашей прежней стране. Сделки за наличные здесь ещё случаются, и для иностранного покупателя, которому больше нечем подтвердить платёж, это плохая идея.
Грузинские банки нерезидентам кредиты дают, но на условиях жёстче и с более объёмным пакетом документов, чем резиденту. Считайте ипотеку отдельным процессом со своим графиком. В двухнедельную сделку она не укладывается.
агентства недвижимости в Тбилиси, которые стоят своих денег. Мы изучаем их сами и перепроверяем каждый квартал. Читать бесплатно.
Смотреть рейтинг
Порог по ВНЖ изменился
Владение недвижимостью может стать основанием для краткосрочного ВНЖ, и порог здесь уже не тот, который до сих пор печатает большинство гайдов. Действующая консолидированная редакция закона о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства требует недвижимого имущества, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью выше эквивалента 150 000 долларов в лари. Прежняя цифра была 100 000 долларов.
Решают такие заявления две детали. Считается оценка от оценщика, аккредитованного национальным органом по аккредитации, а не цена в вашем договоре купли-продажи. И ВНЖ здесь краткосрочный: он выдаётся на срок и продлевается, а не даётся один раз и навсегда.
Пороги в этом законе поднимали трижды. Уточняйте и сумму, и требование к оценке на день вашей подачи, письменно, у иммиграционных юристов в Тбилиси, а не на сайте объявлений. В нашем гайде по ВНЖ Грузии разобрано, чем путь через недвижимость отличается от рабочей и семейной категорий.
Если покупка делается ради ВНЖ, возьмите предварительную оценку у аккредитованного оценщика до подписания. Квартира, купленная ровно на пороге, по оценке может оказаться ниже него, и цена в договоре заявление не спасёт.
Во что обходится владение после получения ключей
Налог на недвижимое имущество физических лиц зависит от дохода, а не начисляется автоматически. Его вы декларируете сами в Службу доходов, ставка ограничена 1% от рыночной стоимости, а годовой срок уплаты приходится на середину ноября. Пороги по доходу, от которых зависит, платите ли вы вообще, меняются, поэтому перед расчётом бюджета уточните действующие цифры.
У сдачи квартиры свой режим, и краткосрочная туристическая аренда облагается и регулируется иначе, чем долгий наём. Текущие расходы, сроки подачи и ставки разобраны в гайде о налогах и сборах на недвижимость в Грузии.
Есть ещё расходы, которых не называет никто. Плата за обслуживание дома в новых комплексах различается очень сильно, а долги по коммунальным услугам на практике остаются на счётчике и становятся вашей проблемой. Запросите справки об отсутствии задолженности у каждого поставщика до закрытия сделки.
Три способа потерять деньги на покупке
Платить против обещания, а не против записи
Продавцы просят всю сумму при подписании потому, что так проще им. Ответ на это поэтапная оплата, привязанная к записи в реестре. Продавец, который отказывается от любых гарантий для покупателя, только что сообщил вам кое-что полезное.
Покупать площадь из объявления
Площадь в рекламе и площадь в реестре часто разные числа, и иногда в цифру распределяют места общего пользования. Цена за квадратный метр что-то значит только тогда, когда вы знаете, какие метры посчитали.
Считать риелтора своим советником
Риелтор получает деньги за сделку, и это не ваш интерес. Пользуйтесь им для доступа к объектам, местных цен и просмотров, а вопросы по праву собственности, договору и налогам задавайте в другом месте. Наш рейтинг агентств недвижимости в Тбилиси показывает, какие компании работают на английском и какие открыто публикуют комиссию.
Главное
- Иностранцы покупают квартиры в Тбилиси на тех же условиях, что и граждане. Конституция ограничивает только сельскохозяйственные земли.
- Право собственности переходит по записи в реестре, а не по договору. Стройте схему оплаты вокруг этого факта.
- Госпошлина за переход права собственности: 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один день, 350 лари в день обращения.
- Выписка из публичного реестра это документ, который решает всё. Заказывайте её сами и заказывайте повторно в день закрытия сделки.
- Договор на этапе строительства нужно зарегистрировать как обязательство на кадастровый код, а платежи привязать к строительству, а не к датам.
- Путь к краткосрочному ВНЖ через недвижимость теперь требует рыночной стоимости выше эквивалента 150 000 долларов в лари, подтверждённой аккредитованной оценкой.
- Терминология каркасов не стандартизирована. Перечень работ вписывайте в договор.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Тбилиси?
Да, без согласований и без местного партнёра. Иностранцы получают такое же зарегистрированное право собственности, как граждане Грузии, и минимальной цены покупки для обычной жилой сделки нет. Единственное конституционное ограничение касается сельскохозяйственной земли, а квартира ею не является.
Нужен ли ВНЖ, чтобы купить недвижимость в Грузии?
Нет. Собственность и иммиграционный статус это разные системы, и купить можно, находясь здесь в безвизовом режиме. Связь работает в обратную сторону: покупка с достаточно высокой оценочной стоимостью может стать основанием для заявления на ВНЖ, но для самой сделки ВНЖ не нужен.
Сколько занимает регистрация покупки недвижимости?
Четыре рабочих дня по обычному тарифу, один рабочий день или день обращения по ускоренному. Сама регистрация это быстрая часть. Реальный график задают выписка, переводы и доверенность, если она нужна.
Сколько стоит зарегистрировать покупку недвижимости в Грузии?
Опубликованная госпошлина за регистрацию перехода права собственности: 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один рабочий день и 350 лари в день обращения. Выписка стоит 20 лари на бумаге или 13 лари электронно, удостоверение подписи в реестре 7 лари. Комиссия агентства, гонорар юриста и перевод идут сверху и относятся к частным расходам.
Можно ли купить квартиру в Тбилиси, не приезжая?
Да, по нотариальной доверенности с апостилем, которая разрешает представителю подписать договор и подать документы. Укажите конкретный объект по кадастровому коду, предельную цену и срок действия: общая формулировка провоцирует и отказ, и злоупотребление. Заложите дополнительное время на апостиль и курьера.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Грузии?
Не автоматически. Владение недвижимостью с оценочной стоимостью выше установленного законом уровня это основание, по которому можно просить краткосрочный ВНЖ, и действующий закон ставит этот уровень выше эквивалента 150 000 долларов в лари. Оценку должен сделать аккредитованный оценщик, а ВНЖ выдаётся на срок и продлевается. Если покупка делается ради этого, уточните порог заранее.
Могут ли иностранцы купить землю в Грузии?
Несельскохозяйственную землю да. Сельскохозяйственная земля закреплена статьёй 19(4) конституции за государством, органами самоуправления, гражданами Грузии и объединениями граждан Грузии, исключения возможны только органическим законом. Категория земли записана в выписке, поэтому проверяйте её, а не описание в объявлении.
Нужен ли нотариус для покупки недвижимости в Грузии?
Не всегда. Договор можно подписать при уполномоченном регистраторе в Доме юстиции, там удостоверение подписи стоит 7 лари. Нотариус становится практичным вариантом, когда сторона подписывает за границей, подписывает отдельно или действует через представителя.
Что такое квартира в чёрном каркасе?
Голый конструктив: бетон, без внутренних перегородок, без стяжки, часто без остекления и без выведенных внутрь коммуникаций. Это самый дешёвый вход и самая дорогая отделка. Зелёный и белый каркас означают всё более готовые состояния, но у разных застройщиков определения не совпадают.
Какие налоги платит иностранный собственник недвижимости?
Налог на недвижимое имущество физических лиц зависит от дохода и ограничен 1% от рыночной стоимости, декларируется и платится раз в год в Службу доходов. У арендного дохода свой режим, и краткосрочная сдача считается иначе, чем долгий наём. Пороги и ставки правят регулярно, поэтому действующую картину уточняйте у налогового консультанта, а не по старому гайду.
Дают ли иностранцам ипотеку в Грузии?
Грузинские банки нерезидентам кредиты выдают, обычно с большим первым взносом, коротким сроком и более объёмным пакетом документов, чем резиденту. Одобрение зависит от подтверждаемого дохода и его источника, а доход в иностранной валюте оценивают отдельно. Разговор с банком начинайте до того, как согласуете дату закрытия сделки, а не после.