მოკლევადიან ქირავნობაზე კითხვას თბილისში ერთი და იმავე ადგილას პასუხობენ არასწორად. Airbnb-ს ლიცენზია არ არსებობს, ამიტომ მასპინძლები ასკვნიან, რომ არაფერია გასაკეთებელი. მერე მოდის პირველი დარიცხვა და 5%, რომელსაც ყველა ასახელებს, 20% ხდება, იმ რეესტრის გამო, რომელიც არავინ ახსენა. აქ არის, რას ითხოვს კანონი მართლა, რას არა და სად იკარგება ფული.
რას არ ითხოვს თბილისი
დავიწყოთ იმით, რაც არ არის საჭირო, რადგან გზამკვლევების უმეტესობა აქ ნახევრად სწორია და ჩერდება.
თბილისში მოკლევადიანი ქირავნობის მუნიციპალური ნებართვა არ არსებობს. არ არის ღამეების ლიმიტი, არ არის ზონალური შეზღუდვა, არ არის სარეგისტრაციო ფანჯარა მერიაში და არ არის ვარსკვლავებით კლასიფიკაცია, რომელიც განცხადების განთავსებამდე უნდა გაიაროთ.
ტურიზმის მხრიდანაც არ არსებობს განთავსების საშუალების რეგისტრაცია. საქართველოს კანონი ტურიზმის შესახებ განსაზღვრავს, ვინ უნდა მოხვდეს ტურიზმის ადმინისტრაციის ბაზაში, და 2026 წლის მაისის კონსოლიდირებულმა ტექსტმა 11-ე მუხლის ზოგადი სარეგისტრაციო ვალდებულება ამოიღო. დარჩენილში დასახელებულია ტურისტული გიდები, ტუროპერატორები და სამოგზაურო სააგენტოები. ის, ვინც ბინას ღამეებით აქირავებს, ამ სიაში არ არის.
ნებართვის საკითხი ამით ამოიწურა. დანარჩენი, რაც მართლა კბენს, გადასახადია, და კბენს კლასიფიკაციით და არა ლიცენზიით.
საგადასახადო გზები და რატომ ირჩევენ მასპინძლები არასწორს
საქართველოში მოკლევადიანი ქირავნობის გადასახადი არ არსებობს. არსებობს ჩვეულებრივი რეჟიმები, რომლებშიც დღიური გაქირავება შეიძლება მოხვდეს, და რომელშიც მოხვდებით, ეს დამოკიდებულია იმაზე, როგორ კვალიფიცირდება საქმიანობა და არა იმაზე, თქვენ როგორ უწოდებთ.
| გზა | ძირითადი განაკვეთი | რა სჭირდება | სად ტყდება |
|---|---|---|---|
| ფიზიკური პირი, საცხოვრებელი ფართის გაქირავება | მთლიანი შემოსავლის 5%, გამოქვითვების გარეშე | ჩანაწერი შემოსავლების სამსახურის საცხოვრებელი ფართის მოქირავნეთა რეესტრში | პირობა არის „საცხოვრებელი დანიშნულებით“, ორღამიანი ტურისტული სტუმრობა კი სადავოა |
| ინდივიდუალური მეწარმე, მცირე ბიზნესის სტატუსი | 1%, წელიწადში 500 000 ლარს ზემოთ 3% | ი/მ-ის რეგისტრაცია პლუს ცალკე განაცხადი სტატუსზე | ქონების იჯარა 1%-იან რეჟიმს გარეთ რჩება |
| ფიზიკური პირი, ზოგადი წესი | დასაბეგრი შემოსავლის 20% | წლიური დეკლარაცია, გამოქვითვა დაშვებულია | გამოქვითვას სჭირდება აღრიცხვა, რომელსაც თითქმის არც ერთი მასპინძელი არ აწარმოებს |
| ქართული შპს | მოგება იბეგრება განაწილებისას და არა დარიცხვისას | კომპანიის რეგისტრაცია, ბუღალტრული აღრიცხვა, თვიური დეკლარაციები | ერთ ბინაზე მძიმეა, რამდენიმეზე აზრიანი |
5% და რეესტრი, რომელიც მის უკან დგას
საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-2 ნაწილი ფიზიკურ პირს 5%-ით ბეგრავს შემოსავალზე, რომელსაც იღებს საცხოვრებელი ფართის ორგანიზაციაზე, იურიდიულ ან ფიზიკურ პირზე საცხოვრებელი დანიშნულებით გაქირავებით, თუ გამოქვითვას არ აკეთებს. იმავე მუხლის პირველი ნაწილის ზოგადი განაკვეთი 20%-ია.
პირობა, რომელსაც ყველა ტოვებს, პროცედურულია. შემოსავლების სამსახურის განმარტება საცხოვრებელი ფართის გაქირავებაზე ამბობს, რომ 5%-ის გამოსაყენებლად თქვენი მონაცემები მის საცხოვრებელი ფართის მოქირავნეთა რეესტრში უნდა იყოს. განაცხადს ონლაინ ან მომსახურების ცენტრში შეიტანთ საჯარო რეესტრის ამონაწერით, ჩანაწერი კი ორ სამუშაო დღეში კეთდება.
როცა შემოსავალი წყაროსთან არ იბეგრება, შემოსავლების სამსახური 5%-ს გამოიყენებს, თუ გამქირავებლის მონაცემები საანგარიშო წლის მომდევნო წლის 1 აპრილამდე შეიტანება. თუ ეს ვადა გამოგრჩათ, იმავე შემოსავალზე 20% დგება.
მერე მოდის ფორმულირება. პირობა არის „საცხოვრებელი დანიშნულებით“, ტურისტებზე გაყიდული ღამეები კი ბევრად უფრო განთავსების სერვისს ჰგავს. ტურიზმის კანონი განთავსებას თავად განსაზღვრავს როგორც სამოგზაურო სერვისს, რომელიც საცხოვრებელი დანიშნულებით არ არის. ორი კანონი, ერთი ფრაზა, საპირისპირო მიმართულებები. სანამ მოდელს 5%-ზე ააგებთ, წერილობითი პოზიცია აიღეთ საგადასახადო კონსულტანტისგან თბილისში.
რატომ არ ფარავს 1%-იანი სტატუსი ქირას
ეს თბილისის დღიური ქირავნობის ბაზარზე ყველაზე ძვირი გაუგებრობაა.
მცირე ბიზნესის სტატუსი ინდივიდუალურ მეწარმეს დასაბეგრი შემოსავლის 1%-ით ბეგრავს, წელიწადში 500 000 ლარს ზემოთ კი 3%-ით. ვინ აკმაყოფილებს პირობებს, ეს ჩვენს გზამკვლევშია მცირე ბიზნესის სტატუსზე (1%).
შემოსავლების სამსახურის მცირე ბიზნესის განმარტება ასევე ჩამოთვლის შემოსავლის სახეებს, რომლებიც რეჟიმს გარეთ რჩება და ზოგად წესს ემორჩილება. ქონებისა და უძრავი ქონების იჯარა ამ სიაში პირველია.
მცირე ბიზნესის სტატუსი ქირის შემოსავალს 1%-ზე არ გადაიყვანს. ქონების იჯარა რეჟიმიდან სახელით არის გამორიცხული, რაც ნიშნავს 20%-ს, თუ არ მოქმედებს 5%-იანი საცხოვრებელი რეჟიმი და რეესტრში არ ხართ. მასპინძლებს, რომლებიც ყოველ თვე 1%-ს აცხადებდნენ, გადაანგარიშება ყველა ნამუშევარ თვეზე მოუვათ.
დღგ 100 000 ლარზე მოდის
დღგ სწორედ იმ მასპინძლებს იჭერს, რომლებსაც თავი ბიზნესად არასოდეს მიაჩნდათ. პირი, რომელიც დამოუკიდებლად ეწევა ეკონომიკურ საქმიანობას, დასაბეგრი პირია, ქონების რეგულარული შემოსავლისთვის გამოყენება კი ეკონომიკური საქმიანობაა.
რეგისტრაცია სავალდებულო ხდება, როგორც კი დასაბეგრი მიწოდება ნებისმიერ უწყვეტ 12 კალენდარულ თვეში 100 000 ლარს გადააჭარბებს, განაცხადზე კი ამ მომენტიდან ორი სამუშაო დღე გაქვთ. განაკვეთი 18%-ია, საანგარიშო პერიოდი კი კალენდარული თვე. მექანიკას ჩვენი დღგ-ს რეგისტრაციის გზამკვლევი ბოლომდე გადის.
ნუ ივარაუდებთ, რომ გაქირავება გათავისუფლებულია. 171-ე მუხლი ჩამოთვლის ჩათვლის უფლების გარეშე გათავისუფლებულ ოპერაციებს და საცხოვრებელი ფართის გაქირავება მათ შორის არ არის.
ზღვარი ნებისმიერ უწყვეტ 12 კალენდარულ თვეზე ითვლება და არა კალენდარულ წელზე. ძლიერი ზაფხული პლუს ძლიერი საახალწლო სეზონი მას იმ პერიოდში გადაჭრის, რომელიც საგადასახადო წელს არასოდეს ემთხვევა.
კიდევ ერთი ხაზი, რომელსაც თითქმის არც ერთი გზამკვლევი არ ახსენებს. საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 161-ე მუხლი უკუდაბეგვრას ავრცელებს სერვისზე, რომელსაც ქართულ საგადასახადო აგენტს აწვდის აქ დაუფუძნებელი მიმწოდებელი, ჯავშნის პლატფორმის საკომისიო კი ზუსტად ასე გამოიყურება. დაგედებათ თუ არა, თქვენს სტატუსზეა დამოკიდებული, ამიტომ ჰკითხეთ ბუღალტერს და ნუ ივარაუდებთ, რომ პლატფორმამ ეს თავად მოაწესრიგა.
ქონების გადასახადი თავად ბინაზე
ფიზიკური პირი, რომელსაც საქართველოში დასაბეგრი ქონება აქვს, ქონების გადასახადის დეკლარაციას წარადგენს, თუ ოჯახის შემოსავალმა წინა წელს 40 000 ლარს გადააჭარბა. ამ ზღვარს ქვემოთ ქონება გათავისუფლებულია.
საგადასახადო კოდექსის 202-ე მუხლის მე-5 ნაწილი წლიურ განაკვეთს ოჯახის შემოსავლით ადგენს. 100 000 ლარამდე ოჯახზე საბაზრო ღირებულების 0.05%-დან 0.2%-მდე, 100 000 ლარსა და ზემოთ კი 0.8%-დან 1%-მდე. დიაპაზონში კონკრეტულ წერტილს მუნიციპალიტეტი ირჩევს, ამიტომ თბილისის ციფრი იმ წელზე დააზუსტეთ, რომელსაც აცხადებთ. მფლობელობის დანარჩენ ხარჯებს ჩვენი გზამკვლევი ქონების გადასახადებსა და მოსაკრებლებზე გაწერს.
| დეკლარაცია | ვის ეხება | ვადა |
|---|---|---|
| თვიური საშემოსავლო დეკლარაცია, მცირე ბიზნესის რეჟიმი | ინდივიდუალური მეწარმეები, რომლებსაც სტატუსი აქვთ | მომდევნო თვის 15 რიცხვი |
| დღგ-ს დეკლარაცია | დღგ-ზე რეგისტრირებული მასპინძლები | ყოველთვიურად |
| წლიური საშემოსავლო დეკლარაცია | ფიზიკური პირები, რომელთა შემოსავალი წყაროსთან არ იბეგრება | საანგარიშო წლის მომდევნო 1 აპრილი |
| ქონების გადასახადის დეკლარაცია | ფიზიკური პირები, რომელთა ოჯახის შემოსავალმა შარშან 40 000 ლარს გადააჭარბა | 1 ნოემბერი |
| ქონების გადასახადის გადახდა | იმავე გადამხდელები | 15 ნოემბერი |
სამი კალენდარი, სამი ჯარიმის რეჟიმი. სწორედ აქ წყვეტს მასპინძლების უმეტესობა თავად წარმოებას, და ბუღალტრები თბილისში იაფი გამოდის, ვიდრე მარტში მთელი წლის ჯავშნების აღდგენა.
თბილისში მომუშავე უძრავი ქონების სააგენტოები გამოვიკვლიეთ და დავრანჟირეთ ისინი, ვისთვისაც ფულის გადახდა ღირს. დამოუკიდებელი კვლევა, კვარტალური გადამოწმება, უფასო წაკითხვა.
რანჟირებული სიის ნახვა
შენობა, მეზობლები და ხელშეკრულება, რომელიც გააფორმეთ
მეზობლების კრება თქვენს ბინას პლატფორმიდან ვერ მოხსნის
საქართველოს კანონის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ 7-ე მუხლის პირველი ნაწილი ამბობს, რომ მესაკუთრეს შენობის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ნაწილი თავისი შეხედულებით შეუძლია გამოიყენოს და მესამე პირების ჩარევა გამორიცხოს, თუ ამით არ ირღვევა კანონი ან სხვისი უფლებები. ამხანაგობის კომპეტენცია საერთო ქონებაა და არა ის, რაც თქვენს ბინაში ხდება.
კრება ვერ მიიღებს გადაწყვეტილებას, რომ დღიური ქირავნობა შეწყვიტოთ. სამაგიეროდ, კრება წყვეტს ყველაფერს, რაზეც დამოკიდებული ხართ. სადარბაზოს კოდები, საკვანძო ყუთები საერთო კედლებზე, ლიფტზე წვდომა, მოვლის ხარჯის განაწილება. გადაწყვეტილება დამსწრე წევრების უმრავლესობით მიიღება, შენობაში კი, სადაც ხალხი მუდმივად ცხოვრობს, ეს უმრავლესობა შუაღამის ჩემოდნებს იშვიათად უჭერს მხარს.
ფრაზა „სხვისი უფლებები“ მეორე კაუჭია. მუდმივი შეწუხება სამოქალაქო დავაა და პირადად თქვენ წინააღმდეგ მიდის, არა მუნიციპალურ საჩივრად.
თუ მოქირავნე ხართ, გადაქირავება სავარაუდოდ არ შეგიძლიათ
სამოქალაქო კოდექსის 549-ე მუხლი ცალსახაა. მოქირავნეს გამქირავებლის თანხმობის გარეშე ნაქირავები ნივთის მესამე პირზე გადაცემის უფლება არ აქვს, ოჯახის წევრი კი მესამე პირად არ ითვლება. 550-ე მუხლი ამას საცხოვრებელ ფართზე არბილებს, როცა მოქირავნეს საპატიო მიზეზი აქვს, თუმცა გამონაკლისები ფართოა.
ამიტომ გრძელვადიანად ნაქირავები ბინის დღიურად გადაქირავებას ხელშეკრულებაში წერილობითი თანხმობა სჭირდება, აღებული განცხადების განთავსებამდე. როგორ იწერება ქართული საიჯარო ხელშეკრულებები და რა უნდა მოითხოვოთ ხელმოწერისას, ეს ჩვენს გზამკვლევშია გრძელვადიან ქირავნობაზე თბილისში.
სამი რამ, რაც პირველ ჯავშნამდე უნდა გადაწყვიტოთ
დააზუსტეთ, რა გეკუთვნით. ამოიღეთ საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი და შეამოწმეთ თანამფლობელები, იპოთეკა და სარგებლობის შეზღუდვები. ბინის ყიდვისას ეს რუტინული ნაბიჯია, გაქირავებამდე კი ხშირად ავიწყდებათ.
შენობა შესვლამდე წაიკითხეთ. ახალ კომპლექსებში, სადაც მმართველი კომპანია იჯდება, დღიურ გაქირავებაზე ხშირად შიდა წესებია დადგენილი, ნაწილი ნასყიდობის ხელშეკრულებებისა კი ამ უფლებას ოპერატორს გადასცემს. უძრავი ქონების სააგენტოებმა თბილისში, რომლებიც ბაზრის საინვესტიციო ნაწილში მუშაობენ, იციან, რომელი შენობა იტანს დღიურ სტუმრებს.
საოპერაციო მხარე პატიოსნად გათვალეთ. დასუფთავება, თეთრეული, სტუმრების ჩასახლება და საკომისიო არის ის, რაც სარეკლამო სარგებლიანობას რეალურისგან განასხვავებს. ქონების მართვის კომპანიები თბილისში ტარიფებს აქვეყნებენ და მათთან თქვენივე დროის შედარება შეგიძლიათ.
მთავარი დასკვნები
- თბილისი მოკლევადიანი ქირავნობის ნებართვას არ გასცემს და ტურიზმის კანონი განთავსების საშუალებებს რეგისტრაციას არ ავალდებულებს.
- 81-ე მუხლის მე-2 ნაწილის 5% დამოკიდებულია იმაზე, არიან თუ არა თქვენი მონაცემები შემოსავლების სამსახურის საცხოვრებელი ფართის მოქირავნეთა რეესტრში, და იმაზე, არის თუ არა გაქირავება საცხოვრებელი დანიშნულებით.
- მცირე ბიზნესის სტატუსი ქირის შემოსავალს 1%-ზე არ გადაიყვანს. ქონების იჯარა სახელით არის გამორიცხული და ზოგადი წესით იბეგრება.
- დღგ-ს რეგისტრაცია 18%-ით სავალდებულოა, როგორც კი დასაბეგრი ბრუნვა ნებისმიერ უწყვეტ 12 კალენდარულ თვეში 100 000 ლარს გადააჭარბებს, განაცხადზე კი ორი სამუშაო დღეა.
- ქონების გადასახადი მოქმედებს, თუ ოჯახის შემოსავალმა შარშან 40 000 ლარს გადააჭარბა. დეკლარაცია 1 ნოემბრამდე, გადახდა 15 ნოემბრამდე.
- ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა საერთო ქონებას აკონტროლებს და არა თქვენს ბინას. მოქირავნეს გადაქირავებისთვის გამქირავებლის წერილობითი თანხმობა სჭირდება.
ხშირი კითხვები
სჭირდება ლიცენზია თბილისში Airbnb-ს გასაშვებად?
არა. მოკლევადიანი ქირავნობის მუნიციპალური ნებართვა არ არსებობს, საქართველოს კანონი ტურიზმის შესახებ კი რეგისტრაციას ტურისტულ გიდებს, ტუროპერატორებსა და სამოგზაურო სააგენტოებს მოსთხოვს და არა განთავსების საშუალებებს. თქვენი ვალდებულებები აქ საგადასახადოა და არა ლიცენზირების.
რამდენი გადასახადი მოდის Airbnb-ს შემოსავალზე საქართველოში?
დამოკიდებულია იმაზე, როგორ კვალიფიცირდება საქმიანობა. ფიზიკური პირი, რომელიც საცხოვრებელ ფართს საცხოვრებელი დანიშნულებით აქირავებს, საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-2 ნაწილით მთლიანი შემოსავლის 5%-ით შეიძლება დაიბეგროს, გამოქვითვების გარეშე. წინააღმდეგ შემთხვევაში მოქმედებს ზოგადი 20%. პოზიცია პირველივე დეკლარაციამდე დააზუსტეთ.
რა არის საცხოვრებელი ფართის მოქირავნეთა რეესტრი?
ეს შემოსავლების სამსახურის რეესტრია, რომელშიც უნდა მოხვდეთ, სანამ 5% ხელმისაწვდომი გახდება. განაცხადს ონლაინ ან მომსახურების ცენტრში შეიტანთ საჯარო რეესტრის ამონაწერით, ჩანაწერი კი ორ სამუშაო დღეში კეთდება. როცა შემოსავალი წყაროსთან არ იბეგრება, ჩანაწერი მომდევნო წლის 1 აპრილამდე უნდა არსებობდეს.
შემიძლია მცირე ბიზნესის სტატუსი (1%) დღიური ქირავნობის შემოსავალზე?
არა. შემოსავლების სამსახური ქონებისა და უძრავი ქონების იჯარას იმ შემოსავლებში ჩამოთვლის, რომლებიც მცირე ბიზნესის რეჟიმს გარეთ რჩება და ზოგადი წესით იბეგრება. სტატუსის ქონა სხვა საქმიანობაზე ქირის შემოსავალზე არ ვრცელდება.
როდის უნდა დავრეგისტრირდე დღგ-ზე, როგორც მასპინძელი?
როგორც კი დასაბეგრი მიწოდება ნებისმიერ უწყვეტ 12 კალენდარულ თვეში 100 000 ლარს გადააჭარბებს. შემდეგ განაცხადზე ორი სამუშაო დღე გაქვთ. განაკვეთი 18%-ია, საანგარიშო პერიოდი კი კალენდარული თვე.
ვიხდი ქონების გადასახადს გაქირავებულ ბინაზე?
დიახ, თუ ოჯახის შემოსავალმა შარშან 40 000 ლარს გადააჭარბა. წლიური განაკვეთი ოჯახის 100 000 ლარამდე შემოსავალზე საბაზრო ღირებულების 0.05%-დან 0.2%-მდეა, ზემოთ კი 0.8%-დან 1%-მდე, დიაპაზონში კონკრეტულ ციფრს მუნიციპალიტეტი ადგენს. დეკლარაციის ვადა 1 ნოემბერია, გადახდის კი 15 ნოემბერი.
შეუძლია ამხანაგობას მოკლევადიანი ქირავნობა აკრძალოს?
პირდაპირ არა. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ კანონის 7-ე მუხლის პირველი ნაწილი მესაკუთრეს ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართის თავისი შეხედულებით გამოყენების უფლებას აძლევს, კანონისა და სხვისი უფლებების ფარგლებში, ამხანაგობის კომპეტენცია კი საერთო ქონებაზე გადის. სამაგიეროდ, სადარბაზოს კოდებითა და შესვლის წესებით ცხოვრება მაინც შეიძლება გაგირთულდეთ.
შემიძლია ნაქირავები ბინის გადაქირავება Airbnb-ზე?
მხოლოდ გამქირავებლის თანხმობით. სამოქალაქო კოდექსის 549-ე მუხლი მის გარეშე ნაქირავები ქონების მესამე პირზე გადაცემას კრძალავს, 550-ე მუხლის უფრო რბილ წესს კი საცხოვრებელ ფართზე ფართო გამონაკლისები აქვს. ნებართვა ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ, სანამ განცხადებას გამოაქვეყნებთ.
იხდიან უცხოელი მფლობელები ქართულ გადასახადს თბილისური ბინის ქირაზე?
დიახ. საქართველოში მდებარე უძრავი ქონების ქირა ქართული წყაროდან მიღებული შემოსავალია, სადაც არ უნდა ცხოვრობდეს მფლობელი და სად არ უნდა გადაიხადოს დამქირავებელი. არარეზიდენტებს, რომელთა შემოსავალი წყაროსთან არ იბეგრება, გადამხდელად საგადასახადო ორგანო არეგისტრირებს და დეკლარაციასაც შესაბამისად წარადგენენ.
ბინა ფიზიკურ პირზე მეჯობს თუ კომპანიაზე?
ერთ ბინაზე პირადი მფლობელობა ჩვეულებრივ უფრო მარტივია, რადგან 5%-იანი საცხოვრებელი რეჟიმი და ქონების გადასახადის წესები ფიზიკურ პირებზეა დაწერილი. ქართული კომპანია აზრს იძენს მაშინ, როცა რამდენიმე ერთეულს მართავთ, რადგან მოგება განაწილებისას იბეგრება და არა დარიცხვისას. მეორე ბინამდე ორივე ვარიანტი გათვალეთ.